随着我国房地产市场预期稳步修复，近期多个热点城市房地产市场传出回暖信号，但是从全国范围来看，回暖热度不均，市场分化表现加剧。5月13日，在广州香江1号艺术中心举办的“破界·新生”——2026资产价值重塑与财富管理创新大会上，知名经济学家付鹏接受南方+房产频道记者专访时，进一步指出“中国房地产已彻底告别投资投机时代，全面转向居住与资产配置时代，城市与板块间的价值分化持续加剧。”

知名经济学家付鹏 南方+ 柴亚娟 拍摄

“中国房地产已告别普涨周期，进入以核心资产、自住属性、边缘出清为特征的大分化阶段。”付鹏认为，过去数十年，房地产依托城镇化、人口红利与居民加杠杆形成全面上行周期，“一线涨完二线涨、核心涨完外环涨”的逻辑已彻底终结。

在付鹏看来，房地产市场的调整不是近两年才开始的，自2018 年起市场进入调整与出清，至今已近十年，行业完成第一波“普跌”后，正进入核心稀缺、外围分化、边缘出清的新阶段。他进一步解释，这是因为土地财政退潮后，城市建设从“摊大饼”转向缩圈提质，财政资源集中投向核心区域，公共配套与资产价值形成正向循环，进一步强化核心资产的稀缺性。

“珠三角、长三角等正是我国房地产市场的优质大区域，但区域内部也有分化，并非全线向好。”付鹏也强调，不能以区域标签判断资产价值，即便在优质城市群内，非核心、缺人口与产业支撑的远郊项目，仍可能面临流动性枯竭与价值持续缩水，沦为“劣质资产”。

以大湾区为例，付鹏指出，珠三角是全国房地产率先企稳复苏的核心区域之一，但内部同样呈现显著分化。“深圳偏向创业创新高地，中山、珠海等更偏向居住与养老属性，而广州核心区定位是高端资产配置的核心标的。”

“广州作为国家中心城市与粤港澳大湾区核心引擎，城市格局已从外延扩张转向内圈价值重估。”付鹏进一步指出，广州核心区物业具备地段稀缺、配套成熟、圈层稳定、流动性强四大优势，脱离普通住宅的商品属性，成为高净值人群穿越周期的配置型资产。“这类资产不再依赖人口与城镇化红利，仅靠稀缺性与公共资源持续投入，即可实现长期稳健价值，与普通居住物业形成完全不同的定价与交易逻辑。”

对于普通家庭，付鹏建议降杠杆、守核心，放弃投机思维，自住优先考虑实用性，资产配置聚焦核心城市核心板块。他特别提醒，新周期下，房地产不再是全民投机的赛道，而是资产分层、配置精细化的时代，当前市场不存在“普涨机会”，盲目加杠杆投向非核心区域，或将面临长期价值缩水风险。

南方+记者 柴亚娟