最近总能看到“楼市止跌回稳”的消息，比如部分城市新房销量微涨、二手房挂牌价企稳，不少人开始期待房价反弹。可事实真的如此吗？别再自欺欺人了！中国楼市正在经历一场彻底的“资产定价基准”大洗牌，以前的游戏规则早就不管用了，真正的考验才刚刚开始。

以前大家判断房子值不值钱，看的是“土地金融”和“上涨预期”，觉得只要在核心地段，买了就一定涨。可现在，这个定价逻辑被彻底推翻，“居住价值”和“现金流”才是衡量房子的核心标准。最明显的信号就是商业地产的寒冬：一线城市甲级写字楼空置率从2019年的15%飙升到22%，北京有些地方的写字楼出租率甚至不到一半，租金从每平米400块跌到220块。商业地产是经济的晴雨表，写字楼都租不出去，楼下的住宅凭什么还能维持高估值？

更关键的是，居民的资产负债表已经扛不住了。截至2025年6月，中国家庭债务总额高达92.1万亿元，其中60%以上是房贷。当“房价永远涨”的信仰崩塌，大家的第一反应就是捂紧钱包、提前还贷，而不是继续加杠杆买房。收入的不确定性，让越来越多人不敢背上三十年的月供，这种群体性的“资产负债表收缩”，形成了自我强化的下行螺旋，不是短期政策就能逆转的。

态度/观点

所谓的“止跌回稳”，顶多是自由落体过程中的一次减速，根本不是触底反弹。政策确实在托市，比如降首付、降利率、收购存量房做保障房，但政策改变不了一个核心事实：支撑房价的旧共识——“土地金融+人口红利+上涨预期”的铁三角已经瓦解，新的共识是“极致分化”。

未来，只有少数有人口流入、有产业支撑、能持续创造高收入岗位的城市群核心区，房产因为有真实的居住需求和稀缺性，能在震荡中找到“居住价值”的底部。而那些缺乏产业、人口外流的低能级城市，等待它们的不是暴跌，而是更磨人的“阴跌”和价值回归。这不是周期性调整，而是楼市发展的必然趋势，是从“金融资产”向“居住属性”的回归。

很多人还在纠结“现在该不该买房”，其实答案很简单：如果是刚需自住，优先选核心城市的成熟板块，看重配套设施和居住舒适度，别被“炒概念”的楼盘忽悠；如果是投资，那就别再抱着“房价暴涨”的幻想了，租售比低于国债收益、变现难的房产，根本不值得入手。

千万别再被笼统的“市场回暖”消息牵着鼻子走，楼市的旧地图已经失效了。现在买房，看的不是过去的涨幅，而是未来的居住价值和现金流。房子终究是用来住的，脱离了居住属性的高房价，迟早会回归理性。

结尾

你所在的城市房价是真的止跌了，还是在“阴跌”？你觉得未来哪些城市的房子还有价值？欢迎在评论区分享你的观察和判断！