摘要： 在房产交易中，买卖双方常常会先签订一份由中介提供的《居间协议》或《定金协议》。许多人误以为这只是个“意向书”，不具备正式合同效力。然而，司法实践中，一旦这份协议具备了核心条款，它就可能被认定为正式的《房屋买卖合同》。本文将结合真实案例，解析“预约”与“本约”的界限，并给出关键的风险防范提示。

“小张为了孩子上学，看中了一套学区房。在中介的撮合下，他与房东王先生匆匆签订了一份《房地产买卖居间协议》，写明了房屋地址、总价、付款方式，并支付了20万元定金，约定一个月后网签正式合同。没想到，半个月后房价跳涨，王先生反悔，并以‘这只是意向协议，不是正式合同’为由拒绝出售。小张能要求王先生继续履行过户吗？还是只能拿回双倍定金？”

这是房产交易中极具代表性的纠纷。问题的核心就在于：这份名为“居间协议”的文件，法律上究竟是一份“预约”（约定未来订立正式合同的合同），还是一份“本约”（正式的买卖合同）？

从“预约”到“本约”：一字之差的千里之别

在法律上，两者的法律后果天差地别：

若被认定为“预约”：如前述案例中房东的主张，则双方仅负有在未来某个时间点坐下来商谈并签订正式《房屋买卖合同》的义务。如果一方反悔，另一方通常只能主张违约责任（如适用定金罚则），但一般无法强制要求对方继续履行过户房屋。

若被认定为“本约”：即这份《居间协议》本身就被视为正式的买卖合同。那么，一旦卖方违约拒绝出售，买方不仅可以选择解除合同、要求双倍定金或赔偿损失，还可以向法院提起诉讼，要求强制卖方继续履行合同，即配合办理房屋过户手续。

显然，对买方（尤其是急需房产的买方）而言，认定为“本约”是更强的保障；对意图反悔的卖方来说，则希望其被认定为“预约”。

法律如何界定？关键看“主要条款”是否完备

《民法典》并未直接规定区分标准，但司法实践已形成普遍共识。法院在判断时，并不拘泥于协议的名称是“居间协议”、“认购书”还是“定金协议”，而是实质性审查其内容是否具备了房屋买卖合同的核心要素。

根据最高人民法院的相关判例精神以及上海等地法院的审判实践，审查重点通常包括：

当事人信息：买卖双方身份明确。

房屋基本情况：坐落位置、面积、房产证号等特定化信息。

价款条款：房屋总价明确，或计价方式清晰。

交付与过户：约定了房屋交付、产权过户的关键时间点或条件。

违约责任：对定金、违约金等有明确约定。

如果一份协议已经包含了上述核心条款，使得双方关于房屋买卖的主要权利义务已经确定，无需再借助未来谈判来填补主要内容，那么即使它名为“居间协议”，也很可能被法院认定为事实上的“本约”合同。反之，如果协议中大量使用“具体条款以正式合同为准”、“双方将于X月X日协商签订买卖合同”等措辞，且缺乏关键条款，则更倾向于“预约”。

例如，上海市第一中级人民法院在类似案件中就曾明确指出，当《居间协议》已具备合同主要条款，且买方已支付大部分房款时，应认定为本约。

金律师的提示：签约无小事，细节定性质

作为北京京都（上海）律师事务所合伙人，长期专注于家事与房产法律实务，我提醒各位购房者与售房者：

谨慎对待任何签名文件。在签署任何文件前，无论其标题多么“次要”，都要以正式合同的审慎态度逐条阅读。不要轻信中介“这就是个形式，以后还能改”的口头承诺。

明确合同性质。如果您的真实意图仅是达成购房意向，支付定金锁定房源，那么应在协议中明确写入“本协议为预约合同，双方应于X年X月X日前签署《上海市房地产买卖合同》正式文本，具体权利义务以正式合同为准”等字样，并避免在协议中过早、过细地约定全部付款节奏、交房日期等本约内容。

保留沟通证据。所有关于合同条款的修改意见、补充约定，尽可能通过书面（微信、邮件）形式沟通留痕，避免口头协商无据可查。

认清违约成本。对于卖方，不要以为签了“居间协议”就能轻松反悔，一旦被认定为本约，将面临强制履行的风险；对于买方，要意识到如果自己反悔，已付的定金也可能依据协议被没收。

房产交易涉及重大财产利益，法律文件的名称只是表象，其承载的实质内容才决定法律关系的性质与双方的风险。

您在买房卖房过程中，是否也遇到过类似“协议性质”的困惑？或者因为一份“简单”的协议引发过纠纷？欢迎在评论区分享您的经历或疑问。

高级资深遗产继承专业金律师，执业近20年遗产继承诉讼经验，胜诉率高，擅长非诉谈判与社会矛盾化解。特点：理解力、同理心强，善于倾听与沟通。九三学社社员张江支社副主委，九三学社社法委委员，硕士研究生学历，现为北京京都（上海）律师事务所专职律师，北京京都（上海）律师遗产继承部门主任，2018年获评上海市宝山区首届优秀青年律师暨十佳业务骨干，浦东新区巾帼建功标兵，女律联反家暴法宣传员（长寿路街道、芷江西路街道、泥城镇妇联、奉贤妇联），女律师联谊会会员、提出的社情民意信息被前最高人民法院院长同志作重点批示采纳。

专注于提供婚姻家事、遗产继承、房产纠纷领域一体化、前瞻性的法律解决方案，注重情理法融合，致力于从根本上化解家庭矛盾，保障当事人合法权益。

在法律的框架下，一份协议的名字或许可以随意，但其笔下所承载的权利与义务，却从签字落款的那一刻起，便有了千钧之重。