1. 案件介绍

在二手房交易市场，一纸合同背后往往暗流涌动。对于卖方而言，最不愿面对的莫过于在房款交割、产权过户之后，买方突然以“房屋存在重大瑕疵”为由，一纸诉状递至法院，要求解除合同、返还房款，并可能主张高额赔偿。本案中的被告乙，便深陷此般困境。

乙于数年前购入某市一处房产，为优化居住空间，在装修时拆除了部分非承重墙体（乙自认为）。房屋随后出租多年，直至近期决定出售。经中介居间，乙与买方甲顺利签订了《房地产买卖合同》，合同总价数百万元。甲支付了部分首付款后，双方办理了产权过户手续。然而，就在甲准备装修入住时，从小区物业处获悉，该房屋曾因拆除墙体被行政部门检查，且被拆除的墙体中可能涉及承重结构。甲立即委托鉴定，结果显示该墙体确属承重墙，且已被拆除。尽管乙在出售前已委托施工单位进行了恢复加固，并通过了安全检测，但恢复后的房屋室内布局与甲看房及签约时的状态已发生明显变化，卧室面积缩小，原有通透格局被打破。

甲据此认为，乙作为出卖人，恶意隐瞒了房屋承重结构被拆除这一严重影响房屋安全与使用价值的重大瑕疵，构成根本违约，导致其合同目的无法实现。甲遂向某法院提起诉讼，核心诉求为：1. 解除双方签订的《房地产买卖合同》；2. 乙返还全部已付购房款；3. 乙赔偿甲因此支付的律师费、鉴定费等损失。

对乙而言，这场诉讼突如其来。其认为自己购入房屋时墙体已被改动，并非其主动拆除，且在出售前已花费不菲进行专业修复并通过检测，房屋已无安全隐患。甲在交易时未提出异议，如今过户完成再行起诉，不仅导致交易失败，更让乙面临房款退回、房屋贬值、诉讼缠身的多重压力，后续房屋能否再次顺利出售也成疑问。乙的处境，正是许多类似案件中卖方当事人的真实写照：在“隐瞒瑕疵”的指控与“已修复无碍”的自我认知之间，陷入巨大的法律与商业风险。

2. 裁判结果与理由

裁判结果：某院经审理，判决支持原告甲的部分诉讼请求，解除甲、乙双方签订的《房地产买卖合同》；乙应在判决生效后返还甲已支付的全部购房款；同时，乙需承担甲支出的部分律师费。

裁判理由：法院的判决主要基于以下几点事实认定与法律适用：

1. 承重墙拆除属于出卖人必须披露的重大信息： 法院认定，承重墙是建筑物的核心承重结构，其拆除行为直接影响房屋的整体安全性、稳定性和耐久性。即使事后进行了修复，该历史情况也属于影响房屋价值与买受人购买决策的重大瑕疵。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条，当事人在履行合同过程中应遵循诚信原则，履行通知、协助等附随义务。作为出卖人，乙负有向买受人甲主动、如实披露该信息的先合同义务。
2. 出卖人未履行披露义务构成违约： 乙主张其在交易时已口头告知或通过中介转告墙体改动情况，但未能提供任何有效证据（如书面告知记录、有明确提及此事的聊天记录或证人证言）予以证明。法院认为，乙未能完成其已尽告知义务的举证责任。因此，乙隐瞒房屋承重结构曾被拆除的重要信息，违反了诚实信用原则及合同附随义务，构成违约。
3. 恢复行为不能消除对合同目的的根本影响： 法院指出，虽然乙事后对承重墙进行了恢复并通过安全检测，但该恢复工程直接导致了房屋内部空间布局发生变更。甲购买房屋时，是基于看房时观察到的现有空间格局作出的决策。恢复后的新布局（如房间面积减小、动线改变）与甲缔约时的预期严重不符，足以影响其居住使用功能与投资价值。这满足了《民法典》第五百六十三条第四项规定的“当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。因此，甲作为守约方，依法享有合同解除权。
4. 损失承担的认定： 合同因乙的违约行为而解除，乙应承担相应的违约责任。返还购房款是合同解除后的法律效果。对于甲主张的律师费损失，法院结合案件实际情况、乙的过错程度及本地司法实践，酌定由乙承担合理部分。

3. 法律分析

俞强律师提示：本案是一起典型的因房屋隐蔽瑕疵披露引发的买卖合同纠纷，其裁判逻辑对处于卖方地位的当事人具有强烈的警示意义。作为上海君澜律师事务所高级合伙人，拥有北京大学法律硕士学位及超过15年执业经验，我处理过数百起商事与房产纠纷。本案的核心并非仅仅在于“墙是否安全”，而在于“信息是否对称”以及“预期是否落空”。对于被告乙而言，一审判决虽已作出，但其中仍存在可供深入剖析的抗辩空间与策略要点。

（一）法条深度解读：何为“致使不能实现合同目的”？法院援引《民法典》第563条作为解除合同的核心依据，其关键在于认定乙的隐瞒行为是否导致甲的“合同目的不能实现”。在实践中，对此条款的适用应严格把握：

• 合同目的的综合性： 购买房屋的合同目的具有复合性，包括获得安全、适居的物理空间，也包含对特定户型、布局的功能性期待。若仅以“通过安全检测”来论证合同目的全部实现，可能忽略了买受人对房屋特定使用功能的个性化要求。
• “不能实现”的判定标准： 这通常指违约行为从根本上动摇了合同根基，使守约方缔约的主要期待落空。若布局改变仅影响美观或轻微不便，而未严重影响核心居住功能，则可能不构成“根本违约”。例如，承重墙恢复后导致一个房间面积缩小1平米，与导致房间无法放置标准尺寸床铺，其严重性截然不同。

（二）针对性的抗辩策略方向对于处于卖方位置的当事人，在应诉时可从以下几个角度构建抗辩策略：

1. “已告知”抗辩的证据强化与重构： 一审中，乙因“未提供相应证据”而败诉。在二审或类似案件应诉中，必须穷尽一切证据手段。这包括：系统梳理与中介、买方的全部微信、短信记录，寻找可能隐含提及“装修改动”、“墙体处理”的语句；申请中介人员出庭作证，询问带看、谈判过程中是否就房屋装修历史进行过交流；核查交易过程中所有签署的文件，如《房屋状况说明书》等，看是否有相关勾选或备注。上海律师在代理此类案件时，常通过细致的证据挖掘，发现对卖方有利的沟通痕迹。
2. “瑕疵重要性”与“影响程度”抗辩： 这是技术抗辩的核心。可以主张：首先，被拆除的墙体虽属承重结构，但经有资质的单位设计、施工恢复后，其安全性已完全符合国家标准，且有权威检测报告为证。这直接回应了“安全隐患”这一核心指控。其次，针对“布局变化”，需具体量化分析。可委托专业评估机构，对恢复前后的房屋布局进行对比评估，论证其变化并未实质性影响房屋的主要功能区域（如客厅、主卧）的尺度与使用，未对房屋的整体使用价值造成“显著降低”。例如，变化是否仅涉及非承重隔墙的微调，或阳台与室内连接处的处理。
3. “因果关系断裂”与“买方过错”抗辩： 可主张买方甲在交易过程中亦存在疏忽。根据交易习惯，买方负有审慎查验标的物的注意义务。甲在签约前多次看房，若其或其聘请的装修人员具备一般注意义务，理应对墙体异常（如修补痕迹、与原始图纸不符）有所察觉并深入询问。甲未能发现，直至过户后才从第三方处获悉，其自身也存在未尽合理审查义务的过错。此点虽不一定完全免除卖方责任，但可用于在过错比例、损失分担上争取对卖方更有利的裁决。
4. “合同目的”的个性化认定抗辩： 深入探究甲购房的真实目的。如果甲购房主要用于投资出租，而非基于特定布局的自住，那么布局变化对其“合同目的”（获取租金收益）的影响可能较小。可通过调查甲购房后的实际行为（如立即挂牌出租）来佐证。这需要律师在庭审中通过巧妙提问和举证来引导法庭关注。

（三）卖方风险预警与事前合规建议本案亦为所有二手房出售方敲响警钟。上海律师在处理大量房产纠纷后发现，许多卖方的风险源于事前的“无知”与“无畏”。

• 行政与刑事风险： 需知，擅自拆除承重墙不仅是民事违约问题，更是行政违法行为，会被住建部门责令整改、罚款。若造成严重后果，危及公共安全，甚至可能涉嫌刑事犯罪。
• 信息披露制度化： 出售房屋前，务必对房屋进行全面自查。如有过拆改，无论是否自行恢复，均应视为必须披露事项。最佳做法是将《房屋结构安全承诺书》作为合同附件，明确写明“房屋承重结构完整，无拆除、改动历史，或已由某资质单位于某年月日恢复并检测合格”，并附上检测报告复印件。这既是履行法定义务，也是固定已告知证据的关键。
• 证据意识贯穿始终： 所有关于房屋状况的告知，均应采用书面、可留存的方式。通过中介沟通的，应确保关键信息体现在中介提供的格式化文书或通过电子邮件、可公证的即时通讯工具发送。

在复杂的商事与房产纠纷中，每一个案件细节都可能成为扭转局面的关键。作为专注于公司股权、合同纠纷及复杂商事案件抗辩的上海君澜律师事务所律师团队，我们深知，被告方的有效抗辩不仅依赖于对法条的熟悉，更取决于对证据链条的精密重构、对技术事实的专业转化以及对诉讼策略的动态调整。本案中，若乙能在专业律师的指导下，更早地固定“已告知”证据，或更专业地评估“布局变化”的实际影响，案件走向或许有所不同。

具体案件需咨询专业律师，本分析仅为参考，不构成执业意见。

律师团队与专业领域展示

我们团队隶属于上海君澜律师事务所，核心成员俞强律师为事务所高级合伙人，拥有北京大学法律硕士学位，执业超过15年，累计处理各类复杂商事、金融及房产纠纷案件600余起。我们始终秉持“通过专业、高效的争议解决方案，为客户化解商事纠纷，捍卫商业权益”的理念。

我们的服务范围涵盖：公司股权争议、各类合同纠纷、金融资管纠纷、知识产权侵权与确权、商事犯罪辩护，以及执行异议、再审、抗诉等全流程诉讼程序。

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