年底了，很多朋友都接到物业的起诉书，原因很简单——没交物业费。

说起交物业费，大家都委屈的：“钱交了，服务没跟上，一堆乱扔、半年没修，以前保安还是精神小伙，都换看门大爷，说也说不得……”

网友@辰辰：

“我们物业真是干啥啥不行，收费第一名。不办事，还威胁我，不交费就断水断电、取消门禁卡”。

网友@李姐：

“楼道灰积了厚厚一层，跟物业反映小半年，没有动静。实在不行了就断了物业费，想逼着改进服务，结果一张传票把我告了。这下该怎么办？”

很多人一听要跟物业打官司，心里就发慌，怀疑是不是自己理亏，吓得赶紧把钱交上。

其实被物业起诉，真的不用急，如果欠钱金额不大，态度也不是很强硬，物业就吓唬吓唬，很少真的打官司——打官司也要成本，而且必须是欠费时间长、欠费金额大、沟通无效，才走法律程序。

而且如果真被物业告了，也不用怕。

根据《物业管理条例》，只要抓住“物业服务未达标”这7个字，我们完全有理由抗辩，甚至理直气壮地拒绝缴费。

01、收到传票别慌张，做好这几步不吃亏

如果你真的被物业公司起诉了，首先稳住心态，按下几步走，就能最大限度地维护自己的权益。

1、翻出合同，核对收费

找到当初签订的物业服务合同，找出收费项目、标准与合同上是否一致。

如果合同没写有的项目物业就是收钱的，如“装修管理费”、“公摊能耗费”、“代收代缴手续费”等都是不合规的收费，你有权提出质疑。

网友@王哥：

之前被物业起诉，就是用合同和缴费记录证明物业在重复收费和超标准收费，法院判决有的部分不用缴费，物业还要求整改。

2、服务是否到位，证据说了算

物业服务是否到位，是否有证据证明？如果物业服务不到位，一定要留证：

卫生差、垃圾多——拍照、拍视频；

电梯故障、照明损坏——录视频、报修时间、物业回应；

公共收益不透明、账目不公开——这类证据尤其有力。

网友@六六：

我就是凭借电梯长期故障的录像、多次被投诉的聊天记录和物业从没公开过广告收益这一证据，法院认定了物业服务存在重大瑕疵，最后判决我只需要支付70%的物业费。

3、主动沟通，别坐等开庭

接到法院传票，不要不做声。要主动找物业，提供收费、服务标准，物业如果不愿意，推脱，这可能就是有利证据。

如果涉及电梯费、公摊水电费等，务必要求物业出示核算清单，很多物业其实根本不拿出合规凭证，即使拿出，常常会有计算不合理、分摊不公平等问题。

你只要做好准备，在法庭上说物业哪里不合格，法院一般都不会支持物业索要违约金或超期滞纳金的。

02、这些情况下，物业费你真的可以不交

物业收费必须合法合规，如果出现以下情况，你完全有理由拒绝：

①服务严重“缩水”与合同不符；

物业没有完成合同约定的服务，或者先服务后收费未完成，业主可以拒绝。若是有的合同上写着“服务不达标可以减免费用”，那么就可以利用。

但是减免费用要看合同的和地方法规，拿不准的可以找律师咨询。

②物业拿不出收费依据

物业的收费一律要有物价部门批准、业主大会决议才可以，否则物业根本不可能提供依据，你可以不收。

拒绝也要讲方法：先书面或者当面要求物业出具依据，并给予解释。合理的可以少缴点，否则直接向业委会或住建部门举报。

最好保留好所有的沟通记录，以便后期维权。

③安全隐患长期不处理

如果小区电梯频繁出故障、消防设施失灵、监控大面积破损，但物业不修，已经威胁业主安全，那么拒绝交物业费是有法律依据的。

特别注意，如果物业用断水、断电、停门禁的方式逼你缴费，这是明确的违法行为，你不仅可以拒绝交相关的费用，还可以起诉物业。

典型案例：

苏州某小区物业为了拖欠业主物业费，私自断电三天，导致业主家里食物变质、网络设备损坏，业主提供了业主发送物业断电通知的微信群截图、断电期间冰柜报警记录、重新购买食物和路由器的发票等证据。

法院最终判决：物业立即恢复供电，赔偿业主损失5000元，加惩罚性赔偿4.5万元，合计5万元！

03、业主最关心的几个问题，一次说清

1、物业有权给业主断水断电吗？

答：绝对没有！供水供电合同的当事人是业主和供水供电公司，物业不能给业主断水断电，业主不交费，只能通过协商或法律方式解决，断水断电是侵权行为。

2、小区电梯广告、停车费等公共收益归谁？

答：根据《物业管理条例》，利用小区公共地域所获收益归全体业主所有，收益应主要用于专项维修资金，也可以业主大会决定使用。

物业公司擅自占用的可以依法追回。

3、物业费涨价谁说了算？

答：物业费涨价需要二次程序，一次是经物价部门审核备案，一次是业主大会表决通过，如果物业单方面涨价，你可以要求其出示批准文件，否则可以拒绝缴纳上调部分。

4、房子空置没住，要交物业费吗？

答：一般还是要交，有些地区规定可以减免一定比例（比如有些地方可以减免70%），房子无法交付、物业服务没有开始，这一期间收的费用应由开发商承担。

5、如果物业不公开账目怎么办？

答：物业必须定期公开账目，如果拒绝公开，业主可以到业委会投诉，督促其公开；也可以向住建部门投诉，暂缓缴费直至其公开为止。

写在最后：

物业服务是契约关系，我们缴费就是为了买服务。

如果物业服务打折，我们合理维权也是理所当然的，小区是我们业主的家，不是物业的家。你觉得还有哪些情况的物业不该收费？评论区一起聊聊吧！