前两天，我们踩盘了位于西三环的岳各庄新项目嘉棠璟樾。

踩盘结束后做了岳各庄地块信息+实地踩盘报告，把项目的优缺点不利因素等买房人想了解的情况，做了详细的介绍。

整个地块相当方正，但采光遮挡比较严重。

地块南侧是靛厂秀园5-6号楼和一处J用训练基地，离地块比较近，嘉棠璟樾南向首排的楼栋会被遮挡。

东侧紧挨着的是靛厂绣园小高层社区，塔板结合，带电梯，小区外立面有点显旧，部分楼栋可能会遮挡嘉棠璟樾。开放性社区，二手房价格基本是在4万左右。

靛厂绣园的东侧还有一个小型的停车场。

再往东走，距离嘉棠璟樾不远，还有一个新地块。预计26年入市。

下图是新地块，呈L形分布比嘉棠璟樾面积更大，并且四周完全没遮挡。

新地块西南侧正在拆除中，之前是中国煤炭地质总局勘查研究所，11月份踩盘的时候楼还在，现在基本拆差不多了。

前有4万左右的二手，后有优势更明显的新地块，加上嘉棠璟樾一般般的户型，当下市场，嘉棠璟樾卖超8万的话，出货压力真不小。

我们也做了嘉棠璟樾全年的采光分析。

以嘉棠璟樾5 楼为例，采光情况如图：更立体地展示采光情况。

5 楼，136平，均为边户；

冬至日3小时以下采光，1-4层，谨慎考虑；

冬至日3-5小时采光，西边户5-10层，东边户5层；

冬至日5-6小时采光，西边户11层，东边户6-13层；

其余楼层，满足冬至日6小时以上采光。

基本每个楼栋，我们都有解读。

嘉棠璟樾位于丰台西三环。城市界面在丰台来说，算是比较好了。

环线是嘉棠璟樾最大的优势。

嘉棠璟樾北侧道路靛厂路双向6车道，沿着靛厂路往西不到900米上西四环。开车出行比较方便。从嘉棠璟樾出发，自驾20分钟通勤丽泽商务区，金融街，中关村，交通非常便利。

地块西侧是靛厂路26号院，属于J产房性质，目前没有在售的房源。

周边商业主要靠西北侧的千禧商业街，正北侧是北京宴丰台总店，东北侧千禧街D座。

周边有永辉超市，麦当劳，星巴克这样的基本生活配套。

而且距离海淀五棵松华熙live也不远，完全满足青年人周末休闲购物的需求。

项目南侧距离1公里左右，有三个大型的公园，包括足球公园，生态公园和万丰公园，周边的生态还是不错的。

学校方面，项目南侧岳各庄批发市场规划建设北京十一学校高中校区，预计2-3年完工开学，目前是招标状态。

现状学校有丰台区靛厂小学、北京教育学院丰台分院实验小学，岳各庄小学。北京教育学院附属丰台实验学校东校区，十一中堂实验学校。

对丰台的教育不用期待太多，成绩中等以上就满足大部分人的需求了。

医疗资源丰富，三甲医院居多，解放军总医院第五医学中心、解放军总医院301医院、北京长峰医院、北京新兴医院等。

不过，地铁对于嘉棠璟樾来说是个硬伤。最近的地铁站距离项目步行也有2.3公里了。

未来还得靠规划的11号线二期，距离青塔站预计800米左右，目前二期环评已过，预计2029年完工。

项目基本信息：

位置：西三环靛厂路北京宴南侧

开发商：城建、建工、住总三家市属国企

产品：99平米三居，118、138、155、175平米四居

得房率：85%-90%左右

总规模：8栋楼，440户

车位配比：1:1.2

小区配套：会所、游泳馆、健身房、架空层、风雨连廊等设施一应俱全

品质：好房子标准、六恒科技住宅，高定精装修。

丰台西三环嘉棠璟樾带尺寸的户型图。

一共有五个户型！

分别是99平、118平、138平、155平和176平，其中主力户型为138平的四居。

项目节点：

项目是城建发展+北京建工+住总金第的联合体拿地。

建工操盘，户型面积段98-175平，一共400多套。

户型占比如下：

98平占比20%，89套

116平占比18%，77套

136平占比40%，176套

155平占比15%，66套

176平占比7%，32套

正式户型预计本周末官宣，11月底预计售楼处会开放，做四个样板间。

99，118，138和155平的，176平的不做样板间，售楼处和样板间开放具体时间没说，估计得1月份。

户型图分享：

正式户型图已出街。基本是cv来的户型。

最小户型是99平三居，两面宽设计，有边户和中间户两个户型。

这户型和熙华台98户型格局是一样的。边户客厅有超大转角窗，采光和观景效果不错。

边户分布在3、6、7、8，98平的中间户分布在8。

118平三面宽与熙华台118平户型格局一样。

三面宽，双明卫，南向套房设计，并且同样是在客厅和南向次卧做了开放阳台。LDK一体化设计，收纳也很足，餐边柜的收纳，安排了独立家政间。

138平南向三面宽，四居室。

四个卧室分布在四角。南向客厅+双卧室，均有阳台，双明卫，全明空间。155平户型是大四居，同样有熙华台154平户型的影子。

一梯一户，独立玄关，子母门都是基础配置。双套房设计，L形步入衣帽间、尊享大浴缸在这里统统都有。相比之下，嘉棠璟樾的户型这次更大胆，做了176平户型出来。

独立玄关，南向三面宽，带阳台。客厅+双套房设计，主卧套房还带270的转角窗。中西厨设计，整个改善属性更强，但是只有两个卫生间。

整体看下来，户型一般。价格卖多少合适？之前我们单独写过一篇文章，对价格做了猜测。

我们认为，嘉棠璟樾均价8万，小户型可以7.3万左右走量，大户型适当做一部分溢价，到8万以上。

户型分布情况：

结合饭总团队之前扒到的细节，给大家一起划重点：

1、主力户型为118-138平区间段，其中138平的四居有176套，占40%左右，小户型只有89套，开盘估计不好抢。

2、项目户型整体偏改善，但是容积率2.7，比较高，所以做的南低北高，点板结合式布局。

3、嘉棠璟樾做的是内嵌式阳台，含赠送面积的话，得房率应该在85%以上，最高得房率应该能到90%左右，这个得房率还是蛮高的。

4、99平三居在最南侧的洋房楼栋，边户是有270度转角大飘窗的，得房率应该是全小区最高。

5、118平/123平户型做了四居，北侧的卧室和书房可以打通，四居功能性具备了，但是空间有点局促。

6、相比之下，主力的138平还不错，主卧套房带浴缸，南向主卧面宽有3米7，整体空间感会更好。

7、155平和176平的大户型加起来刚好一百套。

再说说嘉棠璟樾整个盘的设计。

6号楼做了首层全架空，1号楼两端单元做了首层架空。

整体的话有750平左右，规划为泛会所，有健身房、儿童活动区等。

西侧大门内设了约500平左右的下沉庭院，形成了三进制归家的动线。

小区里规划了三处室外活动中心，能满足不同年龄段业主的运动需求。

南北楼间距大部分在50米以上，7、8号楼的楼间距十分近了。

2号楼与5号楼和东侧的靛厂绣园间距较近，整体排布还是比较密的。

地块位置不错，西三环外，这地段住宅用地很少了。

距离西四环约800米，距离六里桥地铁站约1.2公里，距离未来规划的地铁11号线青塔站约800米。

教育资源在丰台是中等水平，有靛厂小学、北京十中，还有十一学校中堂实验学校等，学区一般。

周边老破小居多，好的次新二手房紫辰院8.8万，保利和光逸境9.8万。

推测，嘉棠璟樾入市价格大概率倒挂周边的优质次新。

海淀外溢或金融街、丽泽的上班族，追求职住平衡，不想把时间耗在通勤上的，这块地还是很适合上车的。

至于价格，你们觉得卖多少钱合适？欢迎评论区聊聊。