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龙湖代建盘的进展神速。

顺义093地块报规图公示结束6天后，公众反馈意见出炉了。

意见不多，只有11条，和西面兄弟盘龙湖宸翰旗鼓相当，14条里有3条重复。

开发商在答复093地块群众意见时，分成七类问题。

花姐发现，其中三类和北侧现状幸福西区3号楼有关，涉及消防、楼间距和侵占用地问题。

这个3号楼的业主，对093地块真是蛮关注的。

其它问题，似乎比较平淡，开发商也逐一作答。

在反馈意见通告结尾，照常公布了093地块的终版设计图纸。

对比首版图，终版图除了减少南向内嵌阳台面积外，对一些小细节，也做了微调。

只不过，在前面两排楼栋的日照间距系数比上，没有改动。

这将导致第二排的7个单元部分户型，日照受到影响。

取消了客厅内嵌阳台设计

093地块两版设计图，建面未变。不过，086幼儿园地块，新版设计图的地上建面，增加了约48平米。

093地块占地3.62公顷，规划地上建面6.7万平米，其中计容面积6.52万平米，容积率1.8，建筑最高57.8米。

共规划了22栋7-17F洋房+小高层，559户。

户型方面，从图纸的线条看，这次093地块设计图，最大的修改，是关于南向内嵌式阳台。

原版，南面阳台通面为内嵌式阳台；新版，南面客厅取消了内嵌式阳台。

其余设计不变——南向卧室带内嵌式阳台、赠送一半、封闭进室内；北面送两个设备平台、全赠送、封闭进室内。

但，093地块局部取消内嵌式阳台之后，地上规划建面竟然未变，这有点不合常理。

另外，与和隔壁的龙湖宸翰比，093地块所有户型，南向少了一个客厅花池——进深约0.6米。

终版报规图中，093地块其余的调整，至少还有以下几点：

1、将两个回车场的尺寸从12米X12米，变成15米X15米。原设计明细不符合规范，估计设计师开小差了。

2、每栋住宅楼大堂入口处，增加了雨棚；

3、东北角紧挨配套楼南边，增加了一处下沉庭院；

4、西南面的化粪池，移至18#西面，离住宅楼栋距离较远。

户型贴面竞争

一般情况下，一个住宅楼盘在拿到预售证之前，官方是不会剧透户型面积和配比的。

但，093地块是个例外。

有公众提出，有关项目住宅户型面积及户型配置的相关意见。

开发商的答复得很有技巧，剧透了相关信息。

“设置99平米户型202套，120平米户型231套，139平米户型110套，190平米户型16套，共计559套“。

户型的占比，分别是36.46%、41.7%、19.86%和1.98%。

开发商的理由是，周边老旧小区小户型居多，本项目定位更侧重改善型需求。“有助于优化片区域住房供给梯度，避免同质化竞争”。

093地块真的避免了同质化竞争吗？

来看看兄弟龙湖宸翰的户型配比：

97平米，110套，占比21%；118平米，182套，占比34.7%；138平米，174套，占比33.2%；165平米，58套，占比11.1%。

很明显，二者绝大部分户型，是针锋相对的。

真正的差异户型，是龙湖宸翰的165平米和093地块的190平米。

龙湖宸翰于2025年9月拿证，供应524套，至今网签192套，成交均价4.1万元/平米——楼面地价1.94万元/平米，成交金额8.8亿元。

它的大户型卖得不如小户型。138平米户型供应168套，网签28套；165平米供应58套，仅网签3套。

日照间距，挑战设计底线

每次报规图，公众大多数会问到一个问题，关于日照。

在冬季漫长的北京，房子能见到阳光多久，是个关键。

这里面有一个关键设计指标，就是日照间距系数比。

在12月16日公示首张报规图时，花姐曾对093地块前两排楼的日照间距系数发出疑问，认为首排的17#和18#，19#和20#，21#和22#，两两组合后，变成塔楼，但实质和板楼很像。

这种做法，导致它们与后一排对应楼栋的日照间距系数，不达标。（详见《龙湖代建楼盘，挑战设计底线》）

拿17#和18#，与9#和10#来举例。它们之间的楼间距最低应为55.93米，而图纸上的间距仅为40.90米和40.95米。按理，9#和10#本应后退10米。

在093地块公布的最终版设计图中，这个关键设计，并没有改动，两栋楼连塔之后——间隔2米，依然按照塔楼，来计算日照间距系数比。

这可能导致9#-14#的日照受到影响。

退一步讲，即便它符合北京地区住宅日照标准——大寒日累计日照不低于2小时，也是钻了建筑设计规则的空子。

此外，有公众比较关心093地块北侧，幸福西区三栋楼的日照问题。

实际上，它们的日照是满足设计规范，大家不必担心。093地块南侧商业退线，花姐也做了一个退线预测，请看下图。