建成近30年的

开放式老小区

下水管道一个月

出现3次淤堵

高层住户频繁分摊疏通费

低层住户卫生间频冒污水

想要整修管道

却面临小区没有公共维修基金、

业主不愿出资、

施工占用住户房屋等难题

日前

青岛市北区太清路45号3号楼3单元

下水管道整修工作再次陷入“僵局”

下水道一个月堵了3次

低层频冒污水

管道里掏出编织袋、砖头等

4月15日，家住青岛市北区太清路45号3号楼3单元的张先生告诉记者，该楼栋交付已近30年，因年久失修下水管道时常堵塞，从今年3月16日至今已经堵了3次，每次都要均摊疏通费用。

据了解，3号楼3单元共有9层，每层4户，因一楼邻居已经改造管道，所以每次堵塞都是二楼业主遭殃。

“我们单元楼有两根管道，03、04户的管道目前还没出现问题，我们01、02户的管道已经到了不得不修的地步，每次淤堵污水都从二楼邻居家的卫生间冒出来，遍地都是。一个月已经掏了三次，从管道里掏出来编织袋、砖块，啥东西都有。”张先生说。

租户、房东各执一词

大修费用谁来承担成新矛盾

因管道共用，疏通需业主均摊费用，每次掏25元，如此一来，一个月的时间张先生已经掏了75元。

张先生称：“排除一楼的住户，加上我家就剩下16户，听说还有一些不常在这住的业主不参与均摊。虽说25块钱没有多少钱，但是一个月也扛不住疏通三次，一年算下来花费将近1000块钱。”

记者通过张先生了解到，近期该楼楼长正在牵头整修单元楼的下水管道，但在收费方面却多次遇阻。

“开始给了我们一个3000多块钱的整修方案，好像是行不通。后来又在业主群里发了一个近8000块钱的方案，这样算下来每一户均摊的费用有七八百块钱，不少邻居不同意，要么不想拿钱要么觉得费用高，所以整修工作就卡住了。现在也不知道下次啥时候堵，反正堵了还得摊钱疏通。”他说。

通过张先生提供的《太清路45号更换下水主管道》方案，记者可以看到，其中整修施工明细共有25项，共计费用7805.6元。

此外，张先生还提出了一个疑问，下水管道属于楼体基础设施，遇到大修情况时究竟该由租户还是房东出资维修，也是本次整修的矛盾之一。

张先生称：“因为我们楼栋老人和租户居多，包括我也是租户，期间楼长收费的时候好像是问过房东，房东认为应该由租户掏钱，但我个人认为疏通的费用我已经承担了，大修的费用不应该由租户承担。”

老小区没有公共维修基金

管道整修工作又陷“僵局”

根据张先生反映的情况，4月15日，记者联系了3号楼3单元的楼长苏先生（化名），对方表示确实正在计划整修，因该小区为开放式老旧小区，建成时间较早，没有物业和公共维修基金，管道整修工作目前陷入“僵局”。

“3号楼3单元排除一楼的业主，目前常住的有11户，也就是说每家每户均摊的费用差不多700块钱。之前疏通的费用每家每户25块钱，就这个钱都收不齐，空缺的费用都是由二楼的业主给补齐的。”苏先生说。

施工需“占用”一楼住户的主卧

社区：正在做业主工作

随后，记者又联系了太清路社区居委会，对于该楼的管道整修工作，工作人员称一直在跟进。

工作人员介绍：“小区建成时间大概在1990年至1995年期间，可能由于部分业主使用不当，比如强力疏通管道之类的，下水管道老化。我们疏通的时候也掏出了编织袋子还有砖块，管道下方已经碎得不行了。”

抛开收费问题不谈，记者了解到该楼整修另有一处“痛点”：施工需“占用”一楼住户的主卧，据悉协商工作仍在进行。

“必须穿过一楼业主家的南卧室和阳台才能到达院子进行维修，施工不但要把床和家具搬开，还要把地板揭开，这期间一楼业主是无法正常居住的，所以现在正在协调这个事。现在不是说收不齐钱，得先把一楼业主的工作做通了才行，不然就算费用收齐了，一楼不同意也没办法继续推进。”工作人员说。

律师说法

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可按照“少数服从多数”原则推进

开放式老旧小区整修，不论是楼体还是下水管道，因收费遇阻，工程停滞的案例屡见不鲜，费用收不上来，管道难道真的没办法修了吗？

北京（青岛）浩天律师事务所刘乔乔律师表示，下水管道属于整栋楼的共用设施设备，根据《中华人民共和国民法典》的规定，业主对建筑物的共有部分享有权利，也应当共同承担相应的义务。具体来说，公共下水管道属于全体业主共有。在无物业、无公共维修基金的老旧小区，公共下水管道的维修费用原则上应由该栋楼全体业主共同承担。同时，一楼因配合维修的损失也应当由业主承担。现在下水管道堵塞已经影响到整栋楼的正常使用，这种情况属于全体业主的共同事务。居委会作为基层组织，可以组织业主代表共同商议，按照“少数服从多数”的原则推进，如暂时收不起费用，可协调居委会垫付后再向业主主张给付。

对于张先生询问是否由房东出资，还有双方合同是如何约定的，应按照约定确定承担主体。如合同没有约定，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二 条，出租人应当履行租赁物的维修义务。而且，下水管道老化属于房屋原有设施的自然损耗，与租户的使用行为无关，因此维修责任和费用应当由房东承担。