（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2013年，李国强、张秀兰夫妇想在大兴购买一套改善住房——一号房屋。

但因两人已退休，无法办理银行贷款；儿子李伟名下已有房产，若再购房将面临高首付和高利率；而当时儿媳赵婷名下无房，符合首套房贷款政策。

于是，一家人商量：由赵婷出面签约，实际由李国强夫妇全款出资。

房款317万余元，首付款、公共维修基金、月供及提前还款，全部来自李国强、张秀兰账户或其投资收益。

房屋交付后，一直由老两口居住至今，购房合同、发票、还贷凭证等原始资料也由他们保管。

2018年，李伟与赵婷离婚。

离婚判决未处理一号房屋，因其登记在赵婷个人名下。

此后，李国强夫妇多次要求赵婷配合将房屋过户至自己名下，均遭拒绝。

无奈之下，老两口起诉至法院，请求确认借名买房关系成立，判令赵婷及李伟协助办理过户。

赵婷坚决否认：

“房子是我买的，登记在我名下就是我的。就算公婆出过钱，也是对我们夫妻的赠与！”

李伟则完全支持父母：“房款一分没花我们的，房子本就该是爸妈的。”

裁判结果

法院判决：

✅ 确认李国强、张秀兰与赵婷之间存在借名买房关系；

✅ 赵婷、李伟于判决生效后十日内协助将一号房屋过户至李国强、张秀兰名下。

法院说理

法院指出，本案核心在于：是否存在“借名买房”的合意与事实。

虽然双方未签订书面协议，但法院综合以下关键事实，认定借名关系成立：

出资全部来自父母：首付款、月供、提前还款等均由李国强、张秀兰支付，资金流向清晰；

房屋由父母长期占有使用：自交付至今，赵婷与李伟从未入住；

原始购房资料由父母持有：包括合同、发票、还贷记录等；

借名具有合理动机：规避贷款限制、降低购房成本，符合家庭现实需求；

儿子全程认可：作为配偶及家庭成员，李伟对出资和借名事实无异议。

法院强调：

“在亲属之间，借名买房常以口头约定形式存在。判断是否成立，应重点考察‘谁出资、谁使用、谁持有凭证’。本案中，各项事实高度印证借名合意，已达到民事诉讼‘高度可能性’证明标准。”

至于赵婷主张“系赠与”，法院认为：

“若为赠与，为何房屋不由小夫妻居住？为何所有票据不交由受赠人保管？为何多年未主张权利？其说法与常理不符，亦无证据支持。”

律师提示

这个案例为“父母出资、子女代持”类纠纷提供了重要参考：

无书面协议≠借名不成立。

在亲属间，法院会结合出资、占有、凭证持有等客观事实综合判断。

“登记在谁名下”不是唯一标准。

不动产登记具有公示效力，但可被真实权属关系推翻。

赠与需有明确意思表示。

仅凭转账或出资，不能直接推定为赠与，尤其当行为与赠与常理相悖时。

保留完整证据链至关重要：

出资转账记录（备注用途更佳）；

房屋长期居住证明（物业、水电费等）；

购房原始文件原件；

其他家庭成员证言。

特别提醒：

虽本案胜诉，但强烈建议父母在借名购房时签署书面协议，避免日后亲情破裂引发产权争议。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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