文/北京进深 徐迪

2月2日，颐知筑东区（0028地块）最新总平图公示。

早在两个月前，项目就宣布调整设计方案，将“按需设置开敞阳台、建筑高度24米局部上浮一档。”

当时并未同步更新图纸，但这一句话非常有质量。

这意味着颐知筑房山楼盘有阳台了。

要知道，好房子新规发布至今，只有海淀和房山的新盘还没有阳台赠送。

而更受冲击的，想必是颐知筑西区的准业主。

去年3月就已开盘预售的颐知筑西区（0035地块）没有阳台，赠送面积主要是南向通面宽的飘窗+北向不封闭的设备平台。

东区不但增设了阳台，尺度还不小。

公区方面也设置了风雨连廊、邻里空间，房山楼市正式进入“好房子”时代。

全洋房住区，楼栋排列紧凑

东区占地约3.99公顷，总建筑面积约10.24万㎡，其中地上建面6.43万㎡，地下约3.81万㎡。

1.6的容积率不算高，但由小区地形不规则，给楼栋排布造成一定困难，整体显得比较紧凑。

15楼洋房做了点状排布，在实现户型的正南正北朝向的同时，尽量保证低层采光。

最高楼栋为东排1号楼，总高32.95米，共11层。

其南侧2号楼为6-8层，总高17.95-23.95米，这两栋楼南北间距31.56米。

1号楼与东北方向的3号楼间距仅有25米左右，3号楼低层房源的上午采光或受到一定影响。

中间几排楼南北间距基本在30-40米左右，相对宽敞，但东西对角则比较紧凑。

例如，2号楼与西北侧的5号楼，最小距离为6.1米；

10号楼与东南侧的6号楼，最小距离为6.05米。

总高上浮，层高仍不足3米

颐知筑东区最高住宅楼做到了11层，总高32.95米，单层高度仍然不足3米。

差得不多，有硬性标准卡着，相信最终还是可以通过首层下沉等设计把标准层高做到3米的。

此前调规公告中提到，颐知筑东区的建筑高度允许在24米局部上浮一档，应该可以到36米，但实际只做到了不足33米。

限高要求通常与地块周边的景观视廊、历史文化保护、军事或特殊设施及区域整体规划协调性有关。

颐知筑项目东北方向2公里左右有广电总局五四二台，东南方向有昊天塔公园，建筑限高或因此有一定管控。

或许也是限高的原因，颐知筑东区增加了大量“好房子”元素，但并没有设置吃高度的架空层。

户型变小，实得率大增

已取得预售许可证的西区0035地块，容积率1.5，规划19栋5-8层洋房，共634户，面积段91-143㎡。

东区容积率1.6略高一些，原规划15栋6-8F洋房，共572套，调整后：

15栋5-11F洋房，共731户。

户均建面约87.9㎡，起步户型面积段拉到80㎡以下。

加上调规后赠送的南向大阳台，能够做出当下北京最流行的80㎡小三居户型。

参考东区的91/96户型，南向两面宽，主卧阳台+客厅飘窗，端户再加上带转角的侧边大飘窗。

北向设备平台也加大了面宽，如果能够封进室内，北边两个小卧室的舒适度将大幅提升。

西区网签：90套，67折

颐知筑所在地块成交于2024年1月4日，由北京城建以22.8亿元的底价摘得，楼面价1.7万元/㎡。

项目开发主体为北京城建瑞泰投资发展有限公司，注册资本1亿元，为市属国企北京城建集团的间接全资子公司。

北京城建集团开发公司副总经理杨娜出任项目法人、董事长，项目总经理为宋春刚。

颐知筑进度不快，拿地9个月后才报规，其实是可以搭上“好房子”东风的。

但是最终只拿出一套堪称“中规中矩”的产品，基本上就是“大哥”和知筑的翻版。

2025年3月25日，颐知筑西区取证，19栋楼共634套房源，销售指导价4.5万元㎡。

目前累计网签90套，去化率14%。

成交均价3.04万元/㎡，约为指导价的67折。

成交房源中，面积段集中在90-110㎡，有66套，占网签房源总套数的七成以上。

而这部分房源的成交均价为2.99万元/㎡。

随着东区产品的优化调整，西区剩下的500多套房源，将更加考验操盘手王岸青的营销手段了。

大半年时间去化不到两成，折扣已经是6字头了……

但是不调也不行，东边的广阳城临铁地块也已完成出让，进度上比颐知筑东区更快。

上周公布了总平图，非常炸裂：

南有通面宽1.8米进深的大阳台，北有多个设备平台，端户还有侧边飘窗。

架空层、风雨连廊、共享公共空间一应俱全。

可以预见，广阳城项目入市后，对整个房山区的存量新房都会造成巨大压力。

颐知筑很难，1万7的楼面价，3万的成交均价，利润空间很薄。

但如果剩下的项目还是按照原有设计做，估计全盘都面临被雪藏的危机，所以只能选择调规，哪怕这么做会让西区更加被动。

房山板块的竞争也异常激烈，仅在颐知筑方圆3公里内，在售新盘就有华润京熙润府、京华国贤府、以及去年底开盘的建工璟贤瑞庭。

璟贤瑞庭价格也杀得很猛，但起码整体均价还能扛到7折以上。

颐知筑3.05万的成交均价，对比4.5万的指导价是接近68折的水平，但从实际网签房源来看，折扣可能更低。

目前网签套数最多的是4#楼，拟售均价是4.51万元/㎡。

已签约的16套中，有12套是边户。

颐知筑的边户房源由于有侧边飘窗赠送，实际得房率要远高于中间户，相应的单价也要高一些。

以4#楼次顶层为例：

4单元-702，预售价是4.55万元/㎡；4单元-701，预售价是4.5万元/㎡。

每平米差出500元。