区域市场综述：

根据，2025年12月15日-2026年1月11日，华东区重点城市上海、杭州累计开盘84次，共推出房源7017套，相比上月开盘量增加。其中上海4037套，杭州2980套。综合来看，华东地区本月开盘量增加，个盘去化良好。

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▍上海：开盘项目数量较上期有所增加，刚需、刚改、改善项目占比较为均匀

监测34个项目开盘，共推出4037套房源，中心城区和郊区均有分布，其中纯新盘项目10个，老推新项目24个。

• 刚需项目占比达五成，改善项目占比超35%。

• 整体开盘价格保持较高的分化程度。

• 超50%以上楼盘开盘去化表现不及30%，市场整体销售竞争激烈。

热点项目：

上海：安澜上海（2025.12.26）

• 价格优惠：无优惠。

• 入围情况：项目在认购期间预约认购332组，认购率约159%。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育配套齐全。直线3km范围内有21个幼儿园;21个小学，如东安二村小学、江南新村小学、日晖新村小学、盛大花园小学、高安路一小、龙华小学、海华小学等;17个中学，如零陵中学、南洋模范中学、复旦附属中学徐汇分校、上海第四中学、宛平中学、卢湾高级中学等。

生活配套便捷。楼盘直线3km范围内有6个一级及以上医院。其中上海市复旦大学附属肿瘤医院距离楼盘0.4km，上海中医药大学附属龙华医院距离楼盘0.4km，为医疗需求提供了保障。楼盘周边3km范围内有30余个商场，包括绿地缤纷城、保利时光里、正大乐城、星游城、美罗城、龙华会、汇金百货等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有24个公园，距离最近的仅250m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利。周边直线3km范围内有15个地铁站（东安路、龙华中路、大木桥路、上海体育场、肇嘉浜路、上海游泳馆、龙华、嘉善路、徐家汇、漕溪路等），轨道交通发达，距离最近的地铁站是东安路站。周边直线1km内有20个公交站，距离最近的耀龙路德恒路站仅有85m，周边公共交通极为便捷。

上海：中海环宇玖章（2025.12.27）

• 价格优惠：无优惠。

• 入围情况：项目在认购期间认购3212组，认购率约234%。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育配套齐全。直线3km范围内有21个幼儿园;19个小学：上海市管弄新村小学、嘉华小学、启星小学、洵阳路小学、中山北路一小、真如第三小学、武宁路小学等;20个中学，如进华中学、北海中学、上海市江宁学校、上海兰田中学、上海师范附属第二中学、华东师范第二附属中学、真北中学等。

生活配套便捷。楼盘直线3km范围内有2个一级及以上医院，为医疗需求提供了保障。楼盘周边3km范围内有6个购物中心如LOVE大都会、上海复悦荟、真如环宇城、绿地缤纷城、主格生活广场等，可满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有19个公园，距离最近的仅733m，非常方便日常休闲使用。

交通资源便利。周边直线3km范围内有15个地铁站（真华路、岚皋路、新村路、上海西站、中宁路、镇坪路、大华三路、铜川路、曹杨路、中潭路等），轨道交通发达，距离最近的地铁站是真华路站。周边直线1km内有14个公交站，距离最近的棉花仓库站仅有338m，周边公共交通极为便捷。

▍杭州：供应微降，热度下滑，核心与非核心板块分化加剧

临近年末，杭州房企为冲刺年度业绩，推盘节奏保持高位。2025年12月15日至2026年1月11日，市区累计开盘50次，推出房源2980套，供应量小幅波动下滑。市场热度却进一步回落，本周期内仅8个项目触发摇号，较上期减少4个。

主城仅2盘热，超八成项目流摇。从摇号项目分布看，8个触发摇号的项目中，主城区2个项目，两项目中签率均低于55%。其余6个摇号项目均位于非主城区，显示核心区域与外围市场的需求差异。此外，本周期共有35个项目流摇（未达摇号条件），占比高达84%，且多数项目去化表现不佳，市场整体承压明显。

核心板块“热”、非核心板块“冷”，分化持续加剧。核心板块的优质项目仍保持较高吸引力，例如拱墅区宸岸栖月轩中签率18.9%。火热是多重因素交织作用的结果，品牌信任、板块潜力、交通便捷性、教育资源、价格优势、产品力等多个核心维度表现较好。相比之下，非核心板块项目普遍面临去化压力，市场认可度较低。

热点项目：

杭州：绿城熙岸晓月（2025.12.28）

• 开盘详情：2025年12月28日，三开推出2、3、4、5幢高层，共计177套房源，户型在108-168㎡之间。

• 价格优惠：均价37006元/㎡。

• 认购去化：项目吸引了351组家庭登记，中签率低至50.43%，选房当天共认购177套房源，去化率100%。

• 客户定位：全城刚需刚改客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1.主城核芯+顶级配套。项目坐拥运河新城正双地铁TOD（4/15号线）地段，且正对九年一贯制锦绣育才大城北学校，其顶尖师资与成绩构成稀缺教育壁垒，主城区位价值突出。

2.“好房子”标杆产品力。作为绿城首入板块作品及杭州首批“好房子试点”，项目引入松下全屋全效系统实现空气智能管理，并通过四玻两腔、同层排水等工艺系统解决噪音痛点，品质标准引领板块。

3.全能产品与极致性价比。项目以108-168㎡全能改善户型，搭配绿城精工与复合功能社区，以约3.7-3.9万元/㎡的主城门槛价格，为核心家庭提供了罕见的“一步到位”机会，从而形成强大市场共识。

杭州：锦上观澜（2026.01.02）

• 开盘详情：2025年01月02日，锦上观澜二开推出7、16幢，共计85套高层房源，户型面积115-139㎡。

• 价格优惠：精装均价37266元/㎡。

• 认购去化：项目本次开盘共计有226组家庭报名登记，中签率37.61%，开盘当日房源售罄。

• 客户定位：地缘性刚需刚改客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1.核心区位与明确价格优势。项目位于奥体生活圈成熟区域，享一线北塘河景及完善配套。其约3.73万元/㎡的均价，与周边次新房普遍4万+/㎡的价格形成清晰倒挂，以更低成本入住核心区的价值逻辑明确。

2.高标配置与复合社区场景。项目以超3000㎡会所、恒温泳池、配备高端进口器械的健身房及大面积采用奢石材料的公区，显著提升社区质感。通过超10个主题架空层与连贯的风雨连廊，构建了覆盖全龄段活动的复合型生活场景。1

3.功能全面的改善型产品。产品聚焦115-139㎡主流面积段。主力139㎡户型实现一梯一户、四房三卫及双套房配置，空间功能性强。在优质区位与配套基础上，以约500万级总价提供一步到位的改善选择，精准契合市场需求。

杭州：保利天珺（2025.12.27）

• 开盘详情：2025年12月27日，保利天珺首开推出高层7、12幢，合计81套房源，户型面积170-220㎡。

• 价格优惠：精装均价74423元/㎡。

• 认购去化：项目本次开盘共计有205组家庭报名登记，中签率39.51%，开盘当日认筹69套房源，去化率85%。

• 客户定位：地缘性刚需改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1.核心地段稀缺性：奥体核心区绝版宅地，坐拥大莲花碗、杭州之门等地标，近享SKP、山姆等顶配资源，是城市封面级资产。

2.创新规划突破：奥体首例“全抬板”设计（抬高11米），人车后勤动线分离，低层享高层视野；三维立体社区提升采光与私密性，开创“悬浮森境”模式。

3.文化美学独特：以“青玉”为核，融杭州山水文脉，建筑取“钱塘春芽”曲线，冰裂青瓷陶棍立面获专利；朱炳仁团队手作黄铜门，园林造“九溪烟树”意境，雅奢风格具杭州精神标识。

▍本月开盘

表：2025.12.15-2026.01.11部分典型项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

▍ 下月开盘

表：近期项目开盘信息

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