在西安市长乐西路的一处老旧院落里，74岁的呼先生已经为一件事奔走了六七年——清除小区的私搭乱建。这位退休教师的执着，像一块投入平静水面的石头，在这个有着二十多年“历史遗留问题”的小区里，激起了层层涟漪。

私搭乱建的“破局者”

“侵害公共利益的事情不对，我看不惯”

见到呼先生（以下简称“老呼”）时，他提着塑料袋，里面装着厚厚一沓资料，因为小区私搭乱建一事，东奔西走反馈问题已经成为了其生活中的常态。

老呼是1951年生人，少时在新疆长大，25岁来到西安进入电校工作，当了30年教师，2011年退休。西安电力高等专科学校住宅区是职工福利房，居住的几乎都是学校的老职工，这处老院子最早建成在1976年左右，他居住的2号楼则晚一些，2003年建成。

“最早的时候，两个退休职工在院子空地上盖了小房子，当时学校也实在管不了，一住就是二十多年。”老呼向记者介绍小区“违建”由来，“这个头一开，其他居民纷纷效仿，都开始了私搭乱建。”

老呼说，当时很多人不把违建当回事，认为小区建成早，一些“违建”属于历史遗留问题，为什么还要“咬住不放”。但他认为，被占的地方都是小区的公共区域，是违法的，“侵害公共利益的事情不对，我看不惯。”

老呼回忆，2019年1月，小区物业管理从原单位移交物业公司管理，同年10月，他开始以个人名义向辖区有关部门进行反映。2020年9月，小区物管会成立，老呼作为物管会的成员，拿着手写材料一次次跑有关部门，终于有了进展——2021年至2022年，对于小区私搭乱建情况，西安市自然资源与规划局新城分局先后开具了5份《违法建筑认定函》，共涉及10余处违法建筑需拆除。

引发冲突

两份判决书 记述了“被骂”“被撞”

老旧小区的拆违过程充满了阻力。老呼说，2022年7月，辖区城管部门、街道办等曾组织过对小区认定的违建进行拆除，但一些违建拆除后又重新盖了起来，一些早已存在但未被认定的违建也依然存在。

因为“拆”的事，老呼也遭到过亲人的劝说以及部分居民的指责，对他较真的做法不理解、不赞同。因此，矛盾不断激发——2022年，因为不堪被辱骂，老呼将同小区的一位业主告上法庭。经法院判决，被告在微信群内连续三天向老呼道歉并赔偿精神抚慰金500元。在法院判决书中，被告说“别的楼小棚子都没拆，就把我所在楼的给拆了，母亲当时很生气。”法院审理查明，被告系因其房屋后违建被拆除问题对原告不满。

2024年，因花园围挡问题，老呼又与小区一居民发生争执，在离开期间遭他人骑两轮电动车撞击受伤。公安部门对撞人者行政拘留10日，罚款500元。后居民提起行政诉讼，判决书显示：呼某与原告母亲之间因为清理花园搭建篱笆墙发生纠纷，理论过程中发生口角。原告看到发生口角后骑着电动车撞到呼某。原告表示，系救母心切，刹车不及时导致。他还认为呼某并未尽到业委会调解、平息矛盾的职责，反而刻意激化矛盾……

记者走访

“私搭乱建”占据道路和绿化区域 也存在安全隐患

近日，记者来到老呼家，居住二十余年的房屋几乎已经搬空。老呼说，如今他和妻子已经搬到了其他地方居住，这处房屋正挂在中介处，或许自己的身影在将来会慢慢淡出这个小区，但对于违建与私搭乱建，他坚决不退。

他房屋中还留着不少关于“违建”的资料，以及包括民法典、物权法等各类法律图书。他记在本子上记录的，有当时自规局出具违建认定函的编号及违建地点。

临近中午，老呼带着记者在小区中转了转，违建认定函中的违建大部分已经拆除，有的依然存在。此外，还有很多的“私搭乱建”情况——一楼住户家门外用铁栅栏、铁网等围住的小院子，还有一些木板、砖瓦搭成的简易结构，还有红砖砌成的小屋，建好已有很长时间。很多住户家一楼延伸出来的空间，都占据一定的道路及绿化区域。老呼认为，时间久了，有的不结实，有的挡住了正常的道路，存在很大安全隐患。

小区物业人员和老呼很熟，对于其反映的小区违建情况，物业人员直言，称物业公司于2019年进驻小区，在此之前，小区的违建问题就已经存在，“很多都是八九十岁的老人，我们只能是一直劝导、普及法律知识，动之以情地做工作。”

居民苦衷

建造这些空间都有历史原因和现实因素

小区居民刘大爷，此前在一楼门前围起了一片地方，在社区、物业劝导下，近期也在逐渐拆除。刘大爷介绍，搬来居住后，早些年，因为当时3号楼地下室（住户）有的没厕所，有人就在其窗前花园里乱拉乱尿，院子里还有狗和猫，他们不堪其扰，便用铁丝围了起来，他表示，这些在当时都有一定的原因。

“然而，有人给我家贴小字报、大标语，污蔑我是恶霸，甚至给门锁里灌胶、踏倒铁丝围栏、破坏监控摄像头。”刘大爷老两口表示，铁栏杆不清除，除了狗和动物的文明喂养问题外，还不想让个别人的错误行为和做法变成正确的行动。

“过去经济紧张，学校为了解决职工生活问题，在空地上临建了一些房子，让职工和职工子女有地方住，这是历史原因。随着社会和学校的发展，楼房逐步建起来了，大部分临建房已拆除。”居民老张说，此前为了电动自行车下雨不淋，他在楼旁搭了一处带有门窗的棚子，老呼说是私搭乱建，在配合政府部门拆除后，由于还是淋雨，他又搭起了一处简易棚。这些年，老呼一直抓着违建的事情不松手。老张说，政府有要求，一定积极配合。

对于别人的看法，老呼并不在意。他说，自己做了六年的公益工作，希望能通过自己的努力引起重视，从根本上改善小区的人文环境、自然环境。

治理之困

如何在历史包袱与现实需求间寻找平衡

在“历史包袱”与“现实情况”并存的老旧小区中，私搭乱建治理之难，究竟难在哪里？又该如何治理与疏通？对于一些住户而言，这些建筑可能是“额外”的储物间，一间陋室，或是承载着一些记忆……简单的“一刀切”易引发强烈抵触，但需认识到私搭乱建物同样存在极大的安全隐患。

对于小区违建问题，新城区城管部门一工作人员介绍，曾在2020年左右对该小区下达了5份违建认定函，共涉及12处违建，2021年前后12处违建全部拆除，但不排除有重新翻建的，这需要自规部门认定重新查处。城管部门也曾多次和街办、社区前往小区处理相关问题，并约谈物业要求对私搭乱建行为加大管理。

而对于为何很多搭建的房屋未被认定， 有知情人士透露，一方面是如今已从“刚性拆除”向“刚柔并济的系统治理”转变，另一方面是部分疑似的“违建”已无法确认起建时间，上世纪八九十年代甚至更早的搭建，可能符合“历史遗留问题”的特征。

长乐西路街道办长乐中路社区人员表示，小区建成时间较早，目前的情况确实有一些客观因素存在，如今居住的老人年龄都大了，在老旧小区矛盾处理上不宜过于激烈。近年来，街办和社区也一直在和居民及子女沟通，一户户地做工作，在此基础上，尽量对老旧小区进行提升与改造，及时排查相关的安全隐患。

基层部门

坚持情感疏导与法规宣传并重

12月18日，关于西安电力高等专科学校住宅区治理问题，西安市新城区长乐西路街道办回复记者：电专家属院共有9栋楼宇，始建于上世纪八九十年代，住户多为西安电力高等专科学校离退休教职工和老年群体。近年来，聚焦居民急难愁盼问题，街办和社区开展多项举措，打好民生改善“组合拳”，全面提升小区居住品质。

在整治环境乱象方面，针对私搭乱建问题，坚持情感疏导与法规宣传并重，配合职能部门依法拆除违建15处，实现该问题动态清零；优化院落环境方面，推进绿化提升，已恢复绿化9处、补栽树木11棵、修剪树木26棵，优化院落生态环境；推进适老改造方面，聚焦老年人“上下楼难”问题，加装13部电梯，便利居民日常出行；针对供暖不热的突出诉求，新增“专院专供”供暖管道，架设管径150毫米、长度200米的专项管线，从根源上改善供暖效果。

在筑牢安全防线方面，全面排查安全隐患，清理废弃太阳能23个、加固在用太阳能18个，联动修缮围墙1处20米，全力保障居民人身与财产安全。

记者了解到，老旧小区私搭乱建困境并非孤例。 在全国范围内，老旧小区私搭乱建的治理，正经历着从“刚性拆除”到“刚柔并济的系统治理”的理念转型。例如，上海浦东“花果山”违建治理中，相关部门多次深入现场勘查，全面掌握情况，制定违建点位一户一档，通过系统建档和周密方案，成片解决复杂的历史遗留问题；湖南岳阳“菜单式”改造中，面对建于上世纪70年代没有物业管理、违章建筑随处可见的老院子，政府部门在改造前充分征求居民意见，实行“居民点单，哪里不行改哪里”，让居民从“旁观者”变为“参与者”，从而减少拆违阻力。

专家观点

可探索“备案登记+限制转让”

陕西省社会科学院副研究员王晓勇认为，老旧小区私搭乱建之“困”，首先是历史定性难，许多搭建形成于法规不健全年代，属“历史遗留问题”，处理依据不足，且居民常以其“合理性”抵触。其次是矛盾调和难，以老年人为主的居民对搭建有情感或实际依赖，公共利益与私人利益冲突尖锐，维权者易被孤立，邻里关系复杂化。再次是执行落地难，拆除后易复发，基层治理资源有限，物业无执法权，常陷入“劝导为主”的困境。最后是政策把握难，“刚柔并济”的尺度难以拿捏，易走向“一刀切”或“不作为”。

王晓勇认为，基层治理可以把握好五点，一是需分类施策：优先拆除安全隐患类，对历史遗留且无影响的，可探索“备案登记+限制转让”，新增违建则必须“零容忍”。二是需多元共治，街道牵头组建协商平台，引入第三方调解，公开讨论方案。三是需疏堵结合，通过老旧小区改造补足储物、休闲等公共服务短板，探索将部分搭建规范改造为共享设施。四是需长效监督，明确政策边界，建立信用挂钩机制，鼓励居民监督。五是需柔性沟通，联合家属、原单位做老年人工作，并表彰主动整改典型。

“治理需摒弃运动式思维，转向精细化、人性化模式，通过分类治理、协商共治、疏堵结合，在法律与情理、历史与现实中寻求平衡，最终重建邻里信任与公共秩序。”王晓勇说。

律师说法

建议统一普查，避免零敲碎打和标准不一

华商报《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所律师朱长江表示，根据《城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》（城房字〔1988〕95号）以及（2020）最高法行申12452号的裁判意见，对于《城市规划条例》（1984年）实施前的建设，处理上可能“适当放宽”。但是，适当放宽不等同于搭建合法化，最终仍需服从于现行的安全、规划等公共利益要求。

朱长江也提醒，根据《物业管理条例》第四十五条，物业管理单位对物业管理区域内的违建行为有制止、并及时向有关行政管理部门报告的义务。若物业未尽到合理的制止和报告责任，仅以“劝导”“做工作”为由推脱，可能需对损失扩大部分承担相应责任。

自然资源与规划部门负责违建的“认定”，城管部门负责“查处”，街道办、社区负有属地管理、协调职责。各部门应紧密协作，避免出现“认定函已下，拆除却停滞”或“拆后复建无人管”的断档。同时，执法应体现“刚柔并济”的要求，“刚性”体现在对法律的严格遵守和对新发、抢建违建的“零容忍”；“柔性”体现在对确属历史遗留、涉及老年人基本生活或拆除可能引发严重冲突的个案，采取分类处理、循序渐进、以解决实际困难促拆除的策略。

朱长江建议，应注入情理考量与疏导机制，充分发挥人民调解、行政调解作用，由街道、司法所、社区法律顾问等组成调解小组，搭建平台，让大家面对面沟通，了解彼此诉求（如储物需求、安全担忧、环境整洁），寻求替代方案（如统一规划公共储物空间、改造老旧设施）；结合“老旧小区改造”政策，将违建治理与小区整体改造提升计划深度融合，以改造资金和优化方案为“筹码”，换取居民对拆除违建及私搭乱建的支持。

程序上，建立“三步走”处理流程：第一步，由区政府牵头，组织自规、城管、住建、街道开展联合行动，对全区类似老旧小区违建进行统一普查，出具权威的、分类的认定意见，避免零敲碎打和标准不一。第二步，将认定结果及初步处理意见在小区公示，并设立申诉渠道，允许居民就建设年代、是否取得过默许等提出证据，经审核后可作为最终处理的参考。第三步，根据最终分类结果，对安全隐患大、侵占消防通道等的，坚决限期拆除；对确属历史形成、无重大影响的，可要求其完善安全措施，或纳入改造计划逐步消化。

华商报大风新闻记者 李明 于震 文/图