文/北京进深 徐迪

又一个新盘调规看呆老业主的项目出现了。

12月17日，房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块项目相关条件调整公示。

没有更新总平图，就一句话：

原建筑规模保持不变，0028地块优化调整为按需设置开敞阳台、建筑高度24米局部上浮一档。

悄咪咪隐藏在地块信息之间的这句话，非常有份量。

这意味着房山楼盘有阳台了。

好房子新规发布至今，只有海淀和房山的新盘还没有阳台赠送。

带领房山率先突围的，是颐知筑项目。

0028地块是颐知筑的东区，它西边的0035地块已于今年3月25日取得预售证。

19栋楼共634套房源，目前网签89套，去化率14%；

成交均价3.05万元/㎡，约为指导价的68折。

颐知筑西区是没有阳台的。

赠送面积主要是南向通面宽的阳台，端户有一整面的侧边飘窗；

北向设备平台不封闭，可以做成一小块露台。

东区这么一调整，西区剩下的500多套房子怎么办？

大半年时间去化不到两成，折扣已经是6字头了……

但是不调也不行，就在上个月底，北京城建又拿了一块地，紧邻广阳城地铁站。

这块地的出让文件中明确提到，鼓励按照好房子《技术要点》开展高标准设计：

鼓励通过设置底层架空、风雨连廊、共享公共空间等举措增加公共空间；按需设置封闭或开敞阳台，进深不大于1.8米。

广阳城项目一旦入市，如果颐知筑东区还按照原有设计做，估计全盘都面临被雪藏的危机。

01

颐知筑所在地块成交于2024年1月4日，由北京城建以22.8亿元的底价摘得，楼面价1.7万元/㎡，销售指导价4.5万元㎡。

项目开发主体为北京城建瑞泰投资发展有限公司，注册资本1亿元，为市属国企北京城建集团的间接全资子公司，法人兼董事长为杨娜，项目总经理为宋春刚。

杨娜还是北京城建集团开发公司副总经理，去年9月份接任颐知筑项目公司董事长，也就在这前后，颐知筑公示了规划设计方案。

拿地虽早，但颐知筑报规时间并不早，其实是可以搭上“好房子”东风的。

结果它拿出了一套堪称“中规中矩”的产品，基本上就是“大哥”和知筑的翻版。

甚至户型解析文字都照搬了过来，同面积段户型两两捉对，可以玩“找不同”游戏。

02

今年4月底，颐知筑西区在取证一个月后正式开盘。

强销节点卡在五一黄金周，来看盘的人不少。

颐知筑当时开盘海报上给出的数字是：首开热销162套。

162套，约为取证房源的三成不到，已经是很保守的数字了。

后面网签的速度更加保守，8个月只完成了一半多的转化。并且，

成交均价始终低于7折。

其中一度达到66折的水平，让整个房山楼市瑟瑟发抖。

其实房山也有不少项目卖得不错，兄弟盘和知筑就称得上是个热销盘。

和知筑比颐知筑早入市半年，576套已网签471套，全盘去化近八成，成交均价约3.72万元/㎡。

这两个项目同在良乡大学城板块，直线距离不到2公里，和知筑成交均价3.7万+。

颐知筑却只卖到3万挂零，成交依然不见起色，最大的原因就是：

同样的产品，一个守着地铁，一个守着火车站。

和知筑之所以能率先入市，不仅仅是因为它拿地时间早，更重要的是紧邻地铁站，能够承接一部分外溢购房需求。

颐知筑离地铁有段距离，离火车站倒是很近，便利没享受到，噪音影响一点没落下。

从小区规模来看，颐知筑总建面13.82万㎡，是和知筑的2倍还多。

颐知筑规划34栋5-8F洋房，共1206套房源。

其中，东区0028地块容积率1.6，规划15栋6-8F洋房，共572套；

西区0035地块容积率1.5，规划19栋5-8层洋房，共634套。

所以，颐知筑入市节奏这么慢，也是有意避开和知筑的风头。

然而劲敌未退，后面广阳城的追兵又来了。

颐知筑很难，1万7的楼面价，3万的成交均价，利润空间很薄。

它只能调规，哪怕这么做会让西区更加被动。

03

其实就算没有和知筑，房山板块的竞争也异常激烈，仅在颐知筑方圆3公里内，在售新盘就有华润京熙润府、京华国贤府、以及去年底开盘的建工璟贤瑞庭。

璟贤瑞庭价格也杀得很猛，但起码整体均价还能扛到7折以上。

颐知筑3.05万的成交均价，对比4.5万的指导价是接近68折的水平，但从实际网签房源来看，折扣可能更低。

· 目前网签套数最多的是4#楼，拟售均价是4.51万元/㎡。

已签约的16套中，有12套是边户。

颐知筑的边户房源由于有侧边飘窗赠送，实际得房率要远高于中间户，相应的单价也要高一些。

以4#楼次顶层为例：

4单元-702，预售价是4.55万元/㎡；

4单元-701，预售价是4.5万元/㎡。

每平米差出500元。

· 目前去化率最高的是10#楼，32套房源中已有13套网签，去化超四成。

西区19栋楼只有4栋的预售均价在4.6万元以上。

这4栋楼在小区正中央的位置，私密性和景观视野都好于其它楼栋。

10#楼就是其一，预售价为4.61万元/㎡，次顶层边户单价达到4.73万元/㎡。

网签房源以中间户居多，但是4层以上房源的预售价也都超过4.6万元/㎡。

· 楼王栋8#楼，边户143㎡/中间户141㎡。

预售均价4.66万元/㎡，全小区单价最高，次顶层边户达到4.8万+。

这栋楼目前也已有5套网签，均为中间户，预售价在4.6万-4.7万元/㎡区间。