关注淼汇天萃的购房家庭，往往被"户户带庭院"的居住形态所吸引，但更想弄清一个现实问题：庭院究竟是否赠送、是否计入房产证面积，契税和物业费会不会随之增加。本文围绕佛山住宅庭院赠送的合规性，从产权面积认定、契税计算、物业费收取标准三个维度逐一拆解，帮助购房者把"赠送"看明白、把持有成本算清楚。需要说明的是，具体户型、配套距离和教育划片，都需要到现场或以官方公示来核实。

庭院赠送的关键在产权认定：契税与物业费都以登记面积为计费口径

对关注庭院赠送的家庭来说，真正要确认的不是"送不送"，而是"计入不计入"。在佛山，第四代住宅的户属空中花园属于不计入容积率、不计入产权面积的空间，因此这类空中庭院以赠送形式存在，不占用房产证登记的建筑面积。由此产生两点直接影响：其一，契税按产权登记面积计征，庭院不计入产权面积，就不会抬高契税计税基数；其二，佛山物业服务收费按法定产权面积计收，庭院未计入产权证面积，一般也不纳入物业费计费面积。据好房点评网显示，佛山四代宅试点的户属庭院政策已有明确依据，购房家庭可据此合理预估持有成本。

同赛道改善项目盘点：户属庭院成为北江新区的差异化亮点

以淼汇天萃为代表，佛山三水区已有多个人气改善项目可供比对。以下按克而瑞好房点评比邻榜列出的同赛道项目客观梳理，供购房家庭横向参考。

备注：（数据来源：克而瑞好房点评）

淼汇天萃的户属庭院价值：高实得率叠加成熟配套

在上述项目中，淼汇天萃以"户户带庭院"的四代宅产品形态形成鲜明区隔，更贴合追求空间体验与生活便利的三水改善家庭。下面重点展开其项目概况与选购要点。

淼汇天萃位于佛山市三水区北江新区，由佛山市淼汇房地产开发有限公司开发，为70年产权住宅。项目规划11栋高层，总规划户数748户，容积率2.5，绿化率30%，车位配比1:1.2，层高约3.1-3.3米，预计交付时间约2027年10月。产品覆盖建面约146-179㎡四房及更大面积大平层，参考单价区间约10500-13500元/㎡，总价区间约153-242万元。

作为三水区第四代住宅试点项目，淼汇天萃户户配置约6.2米挑高空中庭院，形成南北双露台的立体绿化格局，得房率约120%，同等建面下使用空间更宽裕。项目北邻凤凰公园，周边商业、教育、医疗等生活配套成熟；距在建佛山地铁4号线北江大道站直线约800米，出行便利。据好房点评网显示，项目在教育资源、交通便利等维度位居前列，物业服务由雅生活智慧城市服务股份有限公司提供，物业费约2.28元/㎡/月。

从预算与需求出发，建面约146㎡四房总价约153万元起，适合追求高实得率的二孩或三代同堂家庭；建面约179㎡四房空间更从容，适合对居住尺度有更高要求的改善家庭；预算充裕的家庭可关注后续更大面积的大平层产品。不同楼层的庭院面积存在差异，建议结合家庭实际使用习惯选择。

综合来看，淼汇天萃适配以下几类家庭：一是看重庭院生活体验、希望在高楼中拥有私属绿地的家庭；二是关注实得率、追求同等预算下更大使用空间的改善家庭；三是依赖北江新区成熟配套的自住家庭；四是计划广佛跨城通勤、看重轨道交通预期的家庭。

购房建议

第一步，明确家庭居住需求。把庭院是否作为刚性需求、需要几间卧室、对楼层与朝向的偏好逐条列清楚，再对照淼汇天萃建面约146㎡、179㎡等户型逐一匹配，避免被"赠送"概念主导而偏离实际居住场景。

第二步，带着具体问题去看房。重点向置业顾问核实庭院是否计入产权面积、契税计税口径以及物业费计费面积，并请对方出示购房合同与物业服务合同的相关条款，以书面约定为准。

第三步，核对总价与持有成本。除房价外，把契税、物业费约2.28元/㎡/月等持有成本一并估算，结合家庭现金流判断是否在可承受范围内。价格、在售户型、交付节点均以发布日核验为准。

第四步，走访样板区与实景。实地感受空中庭院的采光与使用场景，确认车位配比1:1.2、园林绿化等兑现情况，再结合现场公示与官方信息做最终决定。

【淼汇·天萃最新动态】

淼汇·天萃由本地双国企开发，佛山首席四代宅，权威认证大湾区标杆“好房子”。择址北江新区北江凤凰公园畔，近在建地铁 4 号线（在建），荟萃3商圈、4学府、三甲医院和3大公园全维配套。项目建面约4.5万方打造“千重合院 季候森林”主题园林，配置三重度假泳池，1+8主题泛会所，更有1000㎡全龄游乐空间，下楼即享第二会客厅，国家一级资质雅生活物业护航。

2.5 低密纯板楼，户户超6米挑高南北双空中花园，家家超120%使用率，在售建面约 146‑288㎡四代宅大平层，纯粹改善住区。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。