来源：市场资讯

（来源：北京进深）

文/北京进深 徐迪

5月6日，规证到手近半个月，丰台新盘建工嘉棠雅序通告了方案反馈意见的采信情况。

项目规划设计方案于3月30日-4月8日公示，期间共收到3份公众反馈意见，主要是关于该项目户型设计与合规建设的问题。

建设单位表示，关于市民提出该项目的阳台、设备平台、装饰构架设计问题，项目设计方案落实“好房子”建设等有关要求，对住宅建筑进行了高品质设计。户型设计及相关面积计算符合《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》及《民用建筑通用规范》要求。

另外一类意见是关于样板间展示宣传、现场公示承诺、交付后使用的问题。

建设单位表示，样板间展示宣传、现场公示承诺按照相关法律、法规及住建部门要求开展工作，项目交付后使用按照相关法律、法规及监管部门要求执行。

问题表述很笼统，只说了质疑的方向，没点出具体哪些不合规；

建设单位的答复也很制式，只说符合要求，没提具体细则表述。

对于上述两类问题，丰台规自分局表示，公众反馈意见与本次方案公示内容无关。

↑5.6更新版本——3.30公示版本↓

调规要点

随反馈意见一起发布的，还有更新后的设计总图。

对比3月30日公示版，变化还是比较多的。

1、最大的变化是：

全部楼栋取消了北向装饰构架设计。

赠送减少，户型的实际可使用面积也将相应减少。

南向阳台1.15米起步，嘉棠雅序预计要创下“好房子”新规后，丰台新盘的实得率低点。

具体数据等新版户型图出来之后再看。

2、新版总图上增加了电梯间和楼梯间的高度标注。

补充了建筑退线距离、大门沿街展示面长度等数据。

此外还对一部分楼栋间距进行了微调。

3、部分楼栋面宽发生变化：

1#楼从60.4米增至60.6米；

3#楼从40.4米增至40.6米；

4、大门景观带微调

下沉广场西南角，增加了一处圆形旋转楼梯。

物业用房占地面积小幅收缩。

嘉棠雅序所在丰台花乡地块是去年北京土拍的收官项目，由北京建工地产与北京城乡房屋建设联合体以24.72亿元底价摘得，折合楼面价4.2万元/㎡。

项目开发主体为北京丰合嘉汇置业有限公司，成立于今年1月6日，注册资本24.72亿元。

北京建工地产持股65%，城乡开发持股35%，二者同属北京建工集团。

北京建工地产副总经理张浩出任项目公司董事长，李京昆任总经理。

作为“嘉棠系”第三子，嘉棠雅序占地约2.35公顷，总建筑面积约8.83万㎡，其中地上建面约5.92万㎡，容积率2.5。

规划11栋住宅楼，包括3栋18F小高层和8栋6-11F洋房，大约540套房源。

阳台进深1.15米起

项目定位首置和刚改，99/109/123/139㎡，120㎡以下为主力户型。

整体户型都很方正，面宽充足，起步99㎡，南向三面宽，9.8米通面阳台，进深仅1.15米。

主力109㎡/112㎡四居，南向阳台进深为1.4米。

尺度最大的是123㎡洋房，进深为1.45米；123㎡的小高层产品，阳台进深是1.35米。

这个阳台在全北京也算是袖珍尺度了。

好房子新规出台以来，目前为止海淀还没有1米+阳台，距离海淀比较近的几个昌南项目，有个别户型阳台进深低于1.2米。

其它区域阳台的进深基本都在1.5米-1.8米。

丰台的赠送一直也是以豪爽著称的。

嘉棠雅序往南1公里外的北京隅西颂，当年一度传出有2米进深的内嵌阳台，报规阶段虽然收窄了一部分，但最终也做出了1.5米内嵌阳台外接0.7米景观花池。

在新规出台初期，丰台的几个项目都吃到了赠送红利，包括金茂璞逸丰宜、中海丽金府，都在南向1.8米进深的通面宽阳台基础上，赠送花池。

随着政策的收紧，后续入市的建发金茂观宸，以及最新开盘的建工嘉棠璟樾，大部分户型的阳台进深也能保证在1.5米左右。

嘉棠雅序将丰台新盘的阳台赠送底线进一步拉低。

此前官宣的户型图上，嘉棠雅序效仿中建方程国贤府，在北面做了装饰构架——结构外建筑，尺寸上一般比花池大，比设备平台小，不可封闭，不计建面。

报规时是美化建筑外立面、遮蔽设备的装饰功能，交付后可改造成一个小露台，从而实现扩容的效果。

但在新版总平图上，北向这部分空间已经不见了。

下为旧版本99㎡户型图。

整体赠送面积收紧，对比123面积段的两款户型，能非常直观地看到。

嘉棠雅序123㎡洋房产品，是阳台进深最大的。

南阳台赠送一半面积约8.2㎡，北向一个设备平台约3.1米，总计11.3㎡。

北京隅西颂122㎡户型，非常巧也叫雅颂，南向面宽10.4米，略逊于嘉棠雅序。

南向通面阳台一半面积为7.8㎡，外接花池面积4㎡+；北向送了两个设备平台共5.8米。合计赠送面积接近18㎡。

栋楼排布：高低配

地形面宽够大，使得楼栋排布非常舒服，北边是大高板，南边以七八层洋房为主。

三排房子，基本上平行排列，北面三栋18层，南面是6-11层洋房。

1、小高层

北排1-3# ，其中西北角3# 首层架空，为社区服务用房。

1# 西边户和3# 东边户为123㎡四居两卫，共35套；

其余为主力户型99㎡，共285套，户型占比近半。

2、中间3栋洋房

4# 8层、5# 6层，均为123㎡户型，共40套；

6# 楼王洋房，首层架空，为顶配户型，建面约139㎡，共36套。

3、北排5栋洋房

7-11# ，均为109㎡户型，共146套。

这种一半高层，一半洋房“高低配”的产品设计，在北京市场非常少见了。

它的目的是为了拉升小区的品质。

从理论上讲，建工花乡容积率2.5，是做不到这种设计的。

北面高层容积率到了3.0，南面洋房容积率在1.8。

对比周边主要竞品北京隅西颂，基本上是纯高层产品，除了最南面的7# 是9层洋房，其余都是17、18层。

之所以能把一半面积做成洋房，一是因为花乡地块面宽资源好，更主要的是因为小区的建筑退线很少。

北面是绿化，没有退线；西面是地铁线，只退了3米；东面是绿化，基本无退线。

重点在南面，花乡组团一共有3幅住宅地块，由北到南依次是1、2、3号地。

建工花乡1号地块占据了先发优势，它的南排楼栋绝大部分只退线了4米。

正常来讲，与2号地之间按照权益要退线14米，但01地块南排，只有西边一栋退了27米，东边一栋退了17米，中间三栋长排楼栋距用地红线都只有4米。

这个退线距离，会让南面2号地未来在楼栋排布上非常难受，很容易出现南高北低的情况，影响北排低楼层采光。

架空层下挖

由于入市节点接近，建工花乡项目与中建方程国贤府有很多相似的设计。

除了上面提到的新赠送手段装饰构架，在层高问题的解法上，也借鉴了方程国贤府的做法。

两个项目的首层架空部分，都向下扩展了空间。

方程国贤府有4栋楼首层设架空层，层高3.6米，下挖0.6米；

嘉棠雅序有2栋首层设架空层，层高3.6米，下挖了0.5-0.6米。

好房子政策下，建议架空层最低3.6米，但在控高比较严格的情况下，如果架空层实打实地做到地上3.6米层高，那么楼上住宅标准层的层高就会被压缩，极限情况下甚至少建一层楼，减少可售面积和利润。

所以，采用这种地面局部下挖的方式，从下挖后的地面算起，到架空层顶部楼板的净高，轻松达到甚至超过3.6米，满足规范要求。

“节省”下来的层高可以分配给楼上的每一层住宅，让标准层的层高更舒适。落实了好房子政策的同时，巧妙规避其对建筑总高影响，最终提升住宅产品本身竞争力，非常聪明的设计。

当然，嘉棠雅序架空层的层高是标注出来了，其它没标注的楼栋，首层是不是也下挖了？

另外，通过架空层下挖的这个细节，大致可以推测这两栋楼的住宅标准层高：小高层3米，洋房3.1米。