小户型占比超 70%！首钢·璟瑞长安户型图预测版来啦！石景山璟瑞长安出图，首钢地产10天搞定

近日，新首钢国际人才社区核心区SS00-1609-0012地块的规划方案公示了！

这宗地块位于北京市石景山区古城街道，五环至六环之间，东至焦化厂东街、西至焦化厂西街、北至焦化厂南路、南至机械厂路。地块距离地铁11号线新首钢站D口约100多米。周边生活配套设施有六工汇购物广场、金安环宇荟购物中心、北京冬奥公园、首钢园等。

建设用地东西长约189米，南北长约89米，规划用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积16626.580平方米。

从拿地到公布案名，再到出图报规，首钢地产在石景山新首钢核心区的新项目——首钢·璟瑞长安，满打满算用了10天。

2月12日，石景山规自分局公示石景山区新首钢国际人才社区核心区SS00-1609-0012地块项目设计方案。

根据公示，项目位于石景山区古城街道，东至焦化厂东街、西至焦化厂西街、北至焦化厂南路、南至机械厂路。建设用地东西长约189米，南北长约89米，建设用地面积16626.58㎡。

建设单位为北京首景房地产开发有限公司，建设内容为地上7栋住宅以及配套建筑，地下二层车库。总建筑面积56078㎡，其中地上总建筑面积为36578.00㎡（住宅及配套），地下总建筑面积为19500㎡。

总平面图显示，项目规划7栋7-11层纯洋房住宅楼，成行列式排布，大致分为北、中、南三排，基本呈东西对称；住宅楼最高11层，33.45米，层高均超过3米；各楼栋朝向正南正北。

具体到各楼栋：

北排的1、2住宅楼11层，高度33.45米；

中排的3、5住宅楼7层，高度21.74米，最中间的楼王4住宅楼11层，高度33.45米，首层架空；

南排的6住宅楼11层，高度33.45米，北向有顶层退台；7住宅楼9层，高度27.45米。

在公共区域方面，北侧主大门设计为出入口广场，目测尺度不小，并通过配套楼和下沉庭院与4＃住宅楼的首层架空相连，归家仪式感拉满。

此外，小区内部有大量规整的绿地，且大致东西对称，园林景观值得期待。

在最为关注的产品方面，目测南向通面宽阳台，北向可封闭的设备平台，边户带转角飘窗，赠送面积可观。期待后续正式户型发布。

2月3日下午，首钢地产（受让单位“北京首景房地产开发有限公司”）以底价13.9亿元摘得石景山区1609街区新首钢核心区SS00-1609-0012地块R2二类居住用地，折合楼面价约3.8万元/㎡。

这一地块，由于位于长安街西延线，新首钢站地铁旁，被认为是石景山新“王炸”地块。

更重要的是，首钢地产拿地即发布案名——首钢·璟瑞长安。显而易见，与目前在售的石景山首个好房子项目首钢·璟悦长安，一脉相承。

位置和交通，璟瑞长安位于石景山区古城街道，五环至六环之间，距离地铁11号线「新首钢站」D口约100多米。周边生活配套设施有六工汇购物广场、金安环宇荟购物中心、北京冬奥公园、首钢园等。

一、直接上干货：户型楼栋分布

户型分布：小户型超70%

• 顶退（小户型）：6# 共8套
• 83平（中间户）：160套左右
• 88平（边户）： 100套左右
• 100平（中间户）：55套
• 105平（边户）： 11套
• 115平（中间户）：22套
• 120平（边户）： 22套

二、直接上干货：户型图预测

1、83平和88平

• 88平，边户，两面宽3居2卫（参考瑞文里90平），270°转角窗
• 83平，即为对应的中间户，270°转角改成标准南向采光

2、顶退小户型

预计70平左右两居，南北各一个卧室，户型图

3、100平和105平

• 105平，边户，三面宽3居2卫（参考璟悦长安107户型）
• 100平，即为对应的中间户

4、115平和120平

• 115平，中间户，四叶草四局户型，主卧卫生间窗口朝北
• 120平，即为对应的边户，卫生间朝东或朝西

北向设备平台：进深1.8米，送100%；南向阳台：进深1.8米， 送50%

三、直接上干货：竞对以及价格预测

• 隔壁元玺：2026.12.31交房，145-196平为主，不存在直接竞争，但目前特价5+，但首钢也是大股东
• 好姐妹璟悦长安：2027.12.31交房，83-133平 两居到四居，但83～97平已基本去化完成，也不存在正面竞争，97平特价房5.7w左右
• 2026年即将土拍的1610地块

价格预测：6w+

首钢璟悦长安释放利好，杜林巍太懂营销节奏了

2月5日，石景山区首钢设备处SS00-1617-0001地块设计方案公众反馈意见采信情况通告。

这块地是和首钢璟悦长安所在住宅地块一起打包出让的商业金融服务业用地，由首钢地产旗下北京首景房地产开发有限公司负责开发建设。

项目建设单位为北京首景房地产开发有限公司，建设内容为地上7栋住宅以及配套建筑，地下二层车库。总建筑面积56078平方米，其中地上总建筑面积为 36578平方米（住宅及配套），地下总建筑面积为19500平方米。

其实，这宗地块就是本月刚公布案名的首钢·璟瑞长安。从拿地到公布案名，再到出图报规，整个过程仅用了十天，堪称“光速”。

根据规自委官网公布的总规划图，项目规划了7栋7-11层纯洋房住宅楼，呈行列式排布，大致分为北、中、南三排，基本东西对称。各楼栋均为正南正北朝向，最高11层，33.45米，层高均超过3米，具体来看：

北排：1号楼和2号楼均为11层，高度33.45米；

中排：3号楼和5号楼为7层，高度21.74米；最中间的楼王4号楼为11层，高度33.45米，并且首层架空；

南排：6号楼为11层，高度33.45米，北向有顶层退台；7号楼为9层，高度27.45米。

公共区域方面，北侧主大门设计为出入口广场，尺度相当可观，并通过配套楼和下沉庭院与4号楼的首层架空相连，归家仪式感直接拉满。小区内部还有大量规整的绿地，布局东西对称，园林景观值得期待。

产品细节上，目测南向通面宽阳台，北向可封闭的设备平台，边户带转角飘窗，赠送面积非常可观。后续正式户型发布后，相信会带来更多惊喜。总之，首钢·璟瑞长安凭借其低密洋房设计和高效的空间利用，有望成为区域内的一大亮点项目。期待更多详细信息的公布！

地块东西长约72米，南北长约160米，用地面积10739.58㎡，总建筑面积35314㎡。

其中地上建面27264㎡，规划建设2栋酒店（1#7层，2#11层），以及1栋2层商业配套楼；地下一层地库，总建面8050㎡。

方案于2025年11月13日-11月21日进行公示，但是直到两个多月后才回复反馈意见。

恰逢两天前，首钢地产又拿下了首钢园1609街区的0012地块，同步官宣案名“璟瑞长安”，并开放了营销中心。

这个时间刷一波存在，成功接住了兄弟盘的流量，璟悦长安还是很会的。

商服地块公示期间收到公众反馈意见7条，归类为6类:

1.关于本项目对周边现状居住小区日照及通风影响的意见

建设单位意见：已在申报的总平面图中标注“本项目设计方案符合国家及地方相关日照标准。按照方案建设后，本项目对周边现状建筑国家规范规定的日照标准未产生不利影响”。此外，本项目楼体错落布置，保证临近住宅通风需求。

2.关于本项目对周边现状居住小区私密性影响的意见

建设单位意见：依据《北京地区建设工程规划设计通则》中关于生活私密性间距的要求，应在设计中注意避免出现居室的视线干扰情况，一般最小为18米。本项目1号楼与SS00-1617-0003地块12号楼间距为40.9米，与北侧体育场南街9号院现状住宅楼建筑间距为44.2米，满足相关规范要求。

3.关于本项目业态设置的意见

建设单位意见：按照招拍挂文件要求，本项目为B4综合性商业金融服务业用地。我司根据市场调研和客户需求研究后确定建筑功能以酒店、商业为主。本项目首层设置沿街商业，建成后将为周边居住小区进一步补充商业配套，商业业态沿规划文景南街与人民渠路布置，有助于形成活跃的商业界面，提升街道活力。

4.关于本项目轨道一体化设置的意见

建设单位意见：本项目地块南侧为地铁体育场南街站B1出入口、无障碍出入口、安全出口、地下通道等附属设施，本项目已为地铁附属设施预留用地范围，地铁出入口与本项目采用地面连通方式进行衔接，未来通过地铁出入口可直达本地块。地铁出入口等附属设施相关信息已在设计方案中进行示意，该方案已征得京投公司同意。

我分局意见：采纳公众意见，建设单位已在设计方案中补充地铁出入口等信息示意，地铁附属设施方案非本项目审批范围，最终以相关主管部门批复为准。

5.关于本项目化粪池位置设置的意见

建设单位意见：考虑到本项目周边仅有北侧规划文景路下设计有市政雨污水接驳口，因此将本项目化粪池设置在用地北侧地下。依据相关要求，化粪池池外壁距建筑物外墙不宜小于5米，本项目化粪池距离项目内1#楼建筑间距为6.4米，距离北侧住宅楼间距大于30米，均满足相关要求。此外，本项目化粪池为埋地设置，地面检修口采取密封措施，避免气味散出。

6.关于本项目对周边住宅产生噪音影响的意见

建设单位意见：本项目通过在空调室外机位、室外通风设备及配电设施外设置隔声屏障等措施进行降噪处理，减小对周边居住小区产生的噪音影响。在项目建设和投入使用中，我司将严格落实生态环境保护相关要求，确保噪音环境符合标准。

附：北京市石景山区首钢设备处收储项目SS00-1617-0001地块项目建设工程设计方案总平面图

地块成交于今年2月8日，由首钢房地产以28.01亿元底价摘得。

包括两幅子地块，上述商服地块控高36米，在住宅地块的东南角方向。

住宅地块即03地块璟悦长安项目，地上建面7.59万㎡，控高60米（局部80米）。

与商服地形相反，住宅地块是东西长而南北短的形状，面宽资源好，能够最大化的利用南向面宽获得充足的采光和视野。

璟悦长安规划16栋6-18F洋房+小高层，共计700套房源。

面积段83㎡-133㎡区间，全三居、四居户型。

作为石景山首个新规盘，得房率最高做到了97%，区域天花板。

2025年7月5日开盘，拟售均价7.2万元/㎡。

开盘1周后即有网签转化，目前累计网签232套，全盘去化超三成；

成交均价6.1万元/㎡，网签金额总计14.57亿元，地价覆盖率52%。

项目开发主体北京首景房地产开发有限公司，成立于2025年3月，注册成本1亿元，北京首钢房地产开发有限公司100%持股。杜林巍出任项目公司董事、经理。

杜林巍在首钢地产已有10年光景，曾坐到北京公司副总经理的位置。2021年南下担任成都公司总经理，异地锻炼了近三年，才被董事长张焕调回京城，现任任北京公司党支部书记，全力负责璟悦长安。

作为重返北京主场的首战，杜林巍为这个项目倾注了大量心血。

在“好房子”打造上，璟悦长安创造了“开敞式内凹阳台”的新名词，将封闭阳台按开敞阳台报规，做成半卖半送的产品，增加建面使用率。

配置基本将“好房子”属性拉满了，有4栋楼做了首层局部架空层，两道景观大门，央景下沉会所，外加1000平米室内健身房。

变天了！石景山开卷小户型，5万+时代来临

璟悦长安、瑞文里之后，石景山又一低价小户型来了，首钢园0012地块刚出让，当天即公布案名“璟瑞长安”

预计90平小户型起步，精准补位刚需、刚改市场，业内估计均价6万，500万就能冲小三居，算是城六区低门槛

项目入市后，石景山小户型内卷的时代开始了

【01】90平三居，还是三面宽？

石景山挨着海淀，地铁贯通，但不少项目依然面临去化压力，供应量大、区域人口有限是客观现实，过去许多项目盲目追求改善型大户型，总价动辄700万以上，将大量刚需拒之门外，比如首钢园、北辛安等板块，元玺和寰宇天下天镜都是120平起步，总价700万以上

此前璟悦长安、瑞文里的小户型热销，已经证明了市场对低总价的渴望，但小户型设计还是有硬伤，比如83平两居，还有东西向户型，璟瑞长安小户型此时入场，不仅为石景山刚需市场再添一把火，也把小户型卷到了极致，容积率2.2、北排限高35米，其余限高45米，纯洋房社区没跑了

户型上，据称将打造90平三居、100-110平四居，甚至可能有三面宽设计，这样一来，璟瑞长安拥有小户型、大面宽这一难得的优势，加上公区面积较大，好房子元素多，在石景山乃至整个北京楼市，都是独一份

【02】首钢核心区，真正临铁盘

除了产品卷，从周边配套来看，也算是京西相当成熟的片区了，项目位于首钢园核心区，紧邻长安街，距地铁11号线新首钢站D口仅100多米，妥妥的“临铁盘”

2站到金安桥，换乘接驳S1、6号线，快速到达金融街、中关村等产业区，尤其适合海淀、西城外溢

如果自驾，走阜石路可快速到达金融街、中关村两大产业区，通勤时间在40分钟左右，周边城市界面新，大型商场有金安环宇荟、京西大悦城、喜隆多，简直就是消费的天堂，紧邻的冬奥公园、新安城市公园，下楼就是群明湖，生态很好

周边有十一学校石景山实验中学、古城二小、古城中学以及规划中的幼儿园，上学也方便

【03】价格扛得住6万吗？

产品、区位都不错，现在就看价格了，对比周边，一路之隔的豪宅元玺，网签价格下探到6.3万甚至更低，远一点的璟悦长安，网签均价6.1万/平，小户型97平三居基本售罄

另一个直接竞品，中海瑞文里小户型走量也不错，网签均价6.2万/平

如果想快速走量，售价大概在6万左右比较合理，毕竟，暗流涌动的价格战中，石景山已进入5万+时代，比如北辛安的中海寰宇天下五期，特价房降到了5.5万左右，跟一期地块一个价

最夸张的是保利璟山和煦，当年入市靠低价，卖不到6万，现在部分房源4.5万起，和曾经的高点相比，这些“跳水”盘已经跌出了性价比，现在入场也比较合适

首钢璟瑞长安的几个大BUG

石景山新首钢核心区0012地块，首钢地产以13.9亿元摘得，成交楼面价约3.8万元/㎡。

用地规模约1.66公顷，规划地上建筑面积约3.66万平方米，容积率2.2，建筑高度北排限高 35 米，其余区域限45米，预计是小高层产品。

首钢拿地即公布案名璟瑞长安，看来很早就着手新项目的推进工作了，很明显就是兜底拿地。

璟瑞长安有几个BUG需要购房者注意。

璟瑞长安位于原首钢的生产厂区挨着元玺，元玺项目与北京市2022年度污染地块名录中的首钢园区焦化厂（精苯）地块相邻，最近处约250-300米。关于这一片的土地是不是存在污染大家最好还是找相关部门咨询，元玺开盘时因为土地是否存在污染问题争吵过很长时间。

朝阳区焦化厂原厂址的土地没有建商品房，全部都是安置房和公租房。对于是不是存在污染问题很在意的购房者慎重考虑。

小区规划北低南高的原则。在北京大家买房都遵循一个坐北朝南的原则，北京的地形也是北高南低，新小区渐进式阶梯布局也是北高南低，充分考虑到采光的问题。璟瑞长安小区采用罕见的南高北低的布局，北侧的低层房源的采光肯定受到影响，冬季采光遮挡尤为明显，购房者对于北侧的矮楼层选择的时候需慎重考虑。

轨道通勤很鸡肋，虽然离地铁11号线很近但是通勤其他区域需要换乘6号线、1号线，尤其换乘6号线很不方便换乘步行时间太长。

璟瑞长安位置比较偏缺乏各类生活配套设施，没有什么生活气息。大型的商业中心都在北边的阜石路上，需要坐地铁或者开车到达，步行和骑单车都太远很不方便。（小编习惯了周边1公里以内的生活商业区满足日常生活需求）

首钢园核心区经过几年的沉淀逐渐褪色，大家对于未来这发展已经不抱什么希望，看看平时整个园区稀稀拉拉的人流一目了然，再拿它画饼估计没人信了。冬奥会这场盛宴结束以后，首钢园再也看不到繁荣的趋势，一切又回到从前。

价格和竞品。

璟瑞长安位置快到西六环了楼面价3.8万，瑞文里西五环外挨着海淀楼面价2.75万，璟悦长安西五环外楼面价约2.75万。璟瑞长安的楼面价就是一个大BUG，位置更偏远楼面价价格贵约1.05万/平米，土地价还停留在这一片房价7万+的时期。

元玺就在旁边开盘价7.5-8.3万，最近在冲刺业绩最新特价房源不到6万，感兴趣的可以约看房。

元玺在物理位置上是竞品但是在户型上他们的客群可能不一样，不过装标可是在7-8万这个级别的，元玺的破发对瑞璟长安的压力很大。

西五环外首钢的璟悦长安网签均价6.1万左右，最新特价房价格已经破6万。

西五环外中海瑞文里东西区平均价格也在6.1万左右，最近特价房价格也不到6万。

六环外长安华曦府金安2025年12月开盘，网签均价约4.44万。

这三个项目都是刚改项目，产品类型基本上相似他们的客群重叠性很大。璟瑞长安的价格就被限制在他们的价格区间，价格肯定要低于璟悦长安和瑞文里，如果没有性价比可能绝大多数人会选前两者，如果比金安贵的太多又会被截留，处境确实很尴尬。

璟瑞长安3.8万的楼面价又决定了后期的卖价不可能太便宜，瑞文里、璟悦长安、华曦府金安都是好房子项目，各种赠送面积潜力基本上已经挖到了极致，开发商怎么破这个不利局面很难。