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在房产测绘中，阳台的认定与面积计算一直是测绘人员、开发商和购房人关注的焦点。阳台是住宅内兼具实用与休闲功能的空间，属于房屋套内建筑面积的一部分，其建筑面积如何计算，直接关系到产权面积登记等事项。本文依据《漳州市工程建设项目“多测合一”工作细则》及相关规定，梳理了阳台面积计算的各类情形。

基本分类与认定原则

阳台根据其围护结构的封闭程度，分为封闭阳台和非封闭阳台两大类。封闭阳台按全部建筑面积计入房屋套内建筑面积，非封闭阳台按一半建筑面积计入。

封闭阳台建筑平面示意图

非封闭阳台建筑平面示意图（一）

非封闭阳台建筑平面示意图（二）

认定一个阳台是否为“封闭阳台”，遵循的基本原则是贯彻始终的一致性。

预测绘阶段，规划建筑设计方案图及建筑施工图均明确标示为“封闭阳台”，且其设计图例须为围护结构（围合建筑空间的墙体、门、窗），方可认定为封闭阳台。实测绘阶段,要求规划建筑设计方案图、建筑施工图、实际竣工情况均为封闭，三者一致方可认定为封闭阳台。 只要有一个为非封闭，即按非封闭阳台计算。

阳台开敞面未设置窗户或局部有围护设施（如栏杆、栏板、局部百叶窗、穿孔板）的认定为未封闭阳台；上盖范围小于围护结构的认定为未封闭阳台。

这些“额外费用”要警惕，多数属于违规收费

除了基本分类，阳台在实际建筑中还存在多种复杂形态，需根据其结构与位置进一步判断。

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凹阳台与复合型阳台

凹阳台是指嵌入建筑主体结构内的半开敞式建筑空间；复合型阳台是指阳台的一部分悬在建筑外部，另一部分延伸至室内空间的结构形式，兼具凹阳台和凸阳台的特征。

这两类阳台向结构内延伸的方向与阳台开敞面不一致，按阳台开敞面是否封闭的规则计算建筑面积；阳台的开敞面处设有部分墙体的，按阳台开敞面是否封闭的规则计算建筑面积。

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隔层设置的非封闭阳台

在某些建筑设计中，阳台并非每层设置，而是隔层出现。此类阳台若其上盖高度不超过两个自然层高度，则按围护结构（围护设施）外围水平投影计算一半建筑面积。若上盖水平投影与阳台围护结构（围护设施）外围水平投影不一致，则取较小值计算一半建筑面积。

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上下层不同大小的阳台

当上盖水平投影与围护结构（围护设施）外围水平投影不一致时，取两者较小值计算一半建筑面积。

阳台与其它建筑空间的界限划分

阳台并非孤立存在，常与晒台、退台、露台等空间相邻或重叠，需明确其界限。

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阳台在晒台、退台上的投影部分

若阳台投影在晒台或退台上，则该部分不计算建筑面积。

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屋面层与露台的阳台认定

位于屋面层或因退台设计形成的露台，其临房间出入口处有上盖的，若规划建筑设计方案图与建筑施工图中明确标注为“阳台”，则按阳台规则计算建筑面积；未明确标注的，不计算建筑面积。

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地面层与裙楼屋面设有类似阳台的空间

若其上盖为上一层阳台，且规划建筑设计方案图和建筑施工图明确标注为阳台，则参照阳台规则计算建筑面积；

若上盖为上方建筑，且规划建筑设计方案图和建筑施工图明确标注为门廊，则参照门廊规则计算建筑面积；

规划建筑设计方案图和建筑施工图未标注用途的，不计算建筑面积。

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地面层与裙楼屋面层具有通行功能的未封闭阳台

按阳台外围水平投影（入口处以围护结构延伸线为界）计算一半建筑面积。

阳台内部的构件与墙体处理

阳台面积计算中，还需注意内部构件与墙体的处理方式。

水管、装饰、上挂式空调板、花池等部位均计入阳台建筑面积。这是因为这些设施属于阳台的组成部分，不可分割。

房屋套内使用的主体墙不计入：阳台与室内使用部位相邻的墙体、或与室内挑空部位相邻的墙体，如门厅挑空、客厅上空挑空的外墙体等，不纳入阳台面积。

阳台面积的计算，看似简单，实则涉及建筑结构、设计意图、使用功能与规范条文的多重交叉。这种严格的规定旨在防止通过后期变更阳台设计来违规增加建筑面积，保障房产测绘的准确性和公平性，保护购房者的合法权益。

文稿来源：市房产交易中心

图片来源：网络

拟稿：林鹏雄、许银婷

编辑：郑婉萍

校对：余林冰

审核：张淼堃