500~800万的新广朋友注意了，2026年第一个新规盘即将到来。

它就是越秀阅璟台——天河广棠项目，凭借天河+省实兜底+低密板楼，成功圈了一波期待。

此前梅梅私享会就被不断问起：何时有官方户型图？会卖多少钱？首开楼栋怎么选？

越秀阅璟台建模示意

今天正式版户型图被我们搞到了，和我们此前透露的版本基本一致。

项目售楼部已正式开放，样板间则要晚一些，相信元旦前后会有消息。

在此之前，梅梅全网首发硬核拆解，告诉你哪些户型更好，哪些楼层别选，哪些单位能捡漏，照着选，少纠结。

如果你希望更精准、高效选筹，不妨加梅梅（地球号见置顶评论），告诉我你的预算与需求。

我可以结合你的实际情况，以及掌握到的内部价格动态，为你定制一对一“私人买房策略”，锁定最优解。

整盘概况与分析

越秀阅璟台是一个长板突出的项目：

容积率低，近珠金琶，学位明确省实兜底，摇号清湾，项目正争取明年入学，落地希望很大。

回顾：

与周边其他项目对比，我也汇总成一张对比表，文章就不展开赘述。

直接来看越秀阅璟台内外部情况。

项目外部大片土地已收储，待规划开发。

东北侧靠近广州医科大学附属中医医院；东侧是富力天寓与东方财智广场。

西南侧目前是省科学院化工研究所，以及小产权项目“迈谷科融苑”，约10~12层。

北侧400米（直线距离）处规划约32万㎡人才公园，但与阅璟台之间有一片待开发土地，楼层高度不明。

项目分为东、西两个地块，北侧临近天坤三路（双向6车道），南侧靠天坤二路，中间被棠德路（双向6车道）隔开。

项目在降噪、降粉尘上也做了优化。

首先，除个别楼栋与梯腿，大部分单位的主朝向都避开了马路。

其二，最南侧那排面朝马路的楼栋，下面用社区少年宫等配套，把住宅楼抬高，相当于多一道缓冲。

越秀阅璟台道路影响示意

两地块内部规划均是“西侧塔楼+东侧板楼”。

塔楼总共有6栋，均是21~25层，削弱了小区整体西晒影响，高层有机会看到琶洲、金融城城景。

板楼总共15栋，均是15~17层小高层，这种主打小高层板楼的一手盘，天河只有保利天瑞、越秀观樾等极少数。

项目的板塔排布也很有意思，基本做到“横平竖直”，尽量避免“尖角煞”。

越秀阅璟台整体布局

而且每栋楼都是独立楼栋，没有做成“双拼握手楼”，也没有“夹心饼中户”。

整体园林并不大，但胜在规整。

针对整盘情况，我个人有四点建议：

1、如果对噪音特别敏感，不选靠马路的，优选中部靠近花园的单位。

规避天坤三路和棠德路的楼栋，两条路明确为双向六车道，噪音难免。

2、预算允许情况下，塔楼“买东不买西”、“买高不买低”。

首选东边位，规避西晒，东边户更舒适。

首选高区，塔楼临街，买12层以上避开扬灰层，通风、采光更好。

此外，塔楼东侧板楼高17层（部分15层），若追求开阔视野，东边户买20层以上单位，可避免楼顶对视。（东侧板楼15层，则塔楼选18层以上即可）

3、如果资金充裕，定价合理，可以板楼就不选塔楼。

低密板楼本身比塔楼舒适，在天河相对稀缺，二手流动性一般强于塔楼。

4、注意部分特殊单位。

住宅楼部分梯腿下方带了1~2层配套（菜市场、少年宫等），其屋顶上方住宅（通常是2~4层），会存在一些特殊情况。

选这些楼层有什么好处？能不能选？私聊梅梅，我们具体问题具体分析。

首推楼栋位置与优缺点

越秀阅璟台首推全部在东地块，分别是A7栋（塔楼），与A10栋、A8栋（板楼）。

东西地块各有优势，从配套丰富度看，东地块＞西地块。

会所、幼儿园、菜市场等集中在东地块，且地块占地更大，花园空间更充裕。

越秀阅璟台首推楼栋分布

结合首推楼栋素质，项目率先拿出了相对优质，有吸引力的产品，我认为还是给足了诚意。

梅梅估计为了冲业绩，首开势必备足优惠，大石鸿璟台就以“卷翻番禺”的价格抢跑。

但值不值得冲，关键要看几点隐藏信息量，我做了一份首开楼栋内部测评帮你判断，如果你有入手准备，可私聊梅梅获取。

户型分析与选筹指南

这次户型一大亮点是——无论塔楼还是板楼，每一户，是的，每一户都带独立电梯前厅。

而且面积不小，相当于多送一个“外玄关”，承担收纳功能，这是非常大的创新。

·A7栋（塔楼）选筹逻辑：

~具体户型点评~

1、01东边位：90㎡竖厅三房，东南向

·优点：

全盘最小面积的东南朝向，全卧室朝南，采光在A7栋中最充足，无论高区、低区都有7~8小时满时长日照。

全盘只有这一户型，借助飘窗拓宽玄关与餐客厅面积，开间比同等面积宽800mm，收纳功能与空间感更强。

但与东侧板楼楼间距略近，如对隐私有高要求，建议选高区。

2、03西户：90㎡横厅三房，西南向

·优点：

餐客厅南北对流，且卧室全部朝南，小面积三房很少有。

飞机户型，两个次卧在客厅两侧，方便与长辈同住，并预留了独立玄关空间。

不过卧室尤其主卧，夏天容易西晒。

3、02西边位：100㎡横厅，东南向

·优点：

餐客厅南北对流且四开间朝南，100㎡内很少有；采光在A7栋中最充足，无论高区、低区都有7~8小时满时长日照。

玄关预留了800库收纳空间；双开间阳台，客厅保留完整观景功能。

主卧270°飘窗，西南侧基本无遮挡，也不存在对视。

但两个次卧或偏小，主卧夏天容易西晒。

4、04东边位：100㎡横厅，东南向

·优点：

户型与02基本一致，均为方正、实用、的飞机户型。

不足是阳台与01户型（90㎡）主卧距离较近，存在一定自遮挡，低区受板楼遮挡，视野与日照一般，如果对光线要要求，需选13层以上，越高越好。

·A10、A8栋（板楼）选筹逻辑：

~具体户型点评~

1、115㎡板楼四房

·优点：

正南正北，南北对流，天河低密板楼最低门槛。

四开间朝南，客餐厨连通，保留阔绰LDK方厅；客厅旁卧室可打通，家庭成员不多时，可延展会客空间。

双面宽大阳台，前方没有遮挡，任意楼层都有7~8小时满时长日照

但靠近马路，主要园林景观在北侧，东西楼间距略窄。

2、135㎡板楼四房

·优点：

115㎡放大版，同样是天河高性价比低密板楼。

双阳台设计，南北对流通风，把家政、观景区分开。

餐客与阳台同宽，无须打通次卧，本身就具备更完整更开阔大方厅。

位于项目最好的景观带上，南侧是项目的会所、下沉园林。

不过，东西、南北楼间距略窄，容易产生对视，5层以下日照相对弱一些。

以上是越秀阅璟台完整选筹指南。