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本文综合第一财经、北京商报、南方都市报、界面新闻等

自2022年以来，中国房地产已经经历约4年的深度调整。目前，全国房价已普遍跌回2016年的水平，市场对房地产行业未来走向的关注不断升温。

2026年楼市将走向何方？能否升温反弹？是延续底部徘徊，还是迎来稳步升温？刚需一族可以出手了吗？有业内人士表示，从多项核心指标来看，本轮国内房价调整幅度已明显超过国际平均水平，多指标预示二手房价调整已进入底部区间。

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业内人士：国内房价调整幅度明显超过国际水平 二手房价格已到底部

1月7日，在“2026丁祖昱评楼市”发布会上，克而瑞集团联席总裁、普睿数智科技董事长丁祖昱表示，尽管行业规模大幅收缩，房地产依然是中国经济的重要支柱。

丁祖昱

丁祖昱认为，当前房地产开发投资占GDP比重仍为6.1%，房地产增加值占GDP比重约6%，城镇住房估算总价值已达到381万亿元。对比其他大宗消费领域，根据国家统计局数据，2025年前10个月，汽车销售额为3.8万亿元，而商品房销售额为6.9万亿元，前者仅约为新建商品房销售额的一半。

在需求侧，二手房市场表现尤为突出。

克而瑞统计数据显示，2025年国内商品房全年成交面积约为8.9亿平方米，大致相当于2009年的水平；成交金额约8.4万亿元，接近2015年的规模。其中，商品住宅成交面积为7.4亿平方米，回到了2007年的水平。2025年，30个重点城市二手房全年成交面积达到2.14亿平方米，创下历史新高。但与此同时，价格调整幅度也相当显著。

丁祖昱认为，从国际比较来看，本轮国内房价调整幅度已明显超过国际平均水平。综合1970年以来57个国家和地区的最长房价调整周期，国际房价平均调整周期约4.5年，平均回调幅度约22%。相比之下，国内核心城市二手房的调整幅度已“明显偏深”。

多项指标正在共同指向一个信号——二手房价格调整已进入底部区间：

一是30城租金回报率中位数已升至2.06%，超过定期存款利率；二是部分核心城市核心板块的新拍地起拍价，已高于板块内二手房成交价格；三是2025年北京、上海、杭州等城市二手房新增挂牌量出现明显下降。

“我们回调得已经够多了，不要老想着房价还会再跌。”丁祖昱直言，此轮唱空房价的主力之一是部分中介机构，“把房价打下来，短期内确实更有助于成交，但从长期看，只有房价稳定下来，才能减少购房者的观望和焦虑。”

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法拍住宅减少，市场回暖前奏?

法拍房对二手房价格的影响也不容忽视。原国家房改课题组组长孟晓苏曾表示，“有些法拍房折价50%，连带周边房价全面下跌”，因此他建议叫停法拍房。

不过，从机构数据看，目前法拍住宅出现减少势头，疑似为市场回暖前奏。

中指研究院数据显示，2025年全国挂拍71.9万套法拍房，同比降6.6%；成交16.9万套，同比降4.4%；总成交金额2536.2亿元，同比降23.6%，平均折价率74.1%。

住宅类法拍房方面，2025年法拍住宅挂拍房源数量32.2万套，同比下降10.7%；成交拍品11.3万套，同比下降3.3%；清仓率34.6%，较上年提升2.6个百分点；成交总金额1315.8亿元，同比下降19.8%。全年法拍住宅成交均价8082元/㎡，同比下降12.2%。

各能级城市中，2025年一线城市法拍住宅房源成交7049套，成交总金额353.5亿元，成交均价36196元/㎡。

总体来看，法拍住宅市场挂拍、成交拍品规模较上一年均收窄，成交均价受评估价影响走低。从趋势上看，法拍住宅市场周期在2024年量价冲顶之后开始回落，清仓率回升反弹。

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业内：现在房价还没到真正的底部 未来三至五年一线城市核心城区房价或上涨

2026年房地产如何走？

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2026年全国房地产市场预计将呈现“销售延续回落态势，开工维持低位，投资调整压力仍较大”的特点。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，2026年，分化与筑底仍将是全国市场核心特征。销售量价方面，政策落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善，仍是购房需求修复的重要基础。

根据中指测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄。但价格表现预计将继续分化，优质地块的新项目价格有望保持稳定，而早期项目仍面临压力。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，总体而言，过去供大于求的矛盾较为激烈，到2026年将得到有效缓解。若市场预期进一步转好，将加快一些优质项目的去库存节奏。

58安居客研究院院长张波认为，未来三至五年，北上广深核心城区房价稳中有升概率较大。

张波表示，目前一线城市二手房价格下跌的趋势并没有改变。因此，房价层面已经有点“跌穿底部”，但受惯性影响，还难言将快速反弹。未来3-5年，四大一线城市内部分化将会表现愈加明显。核心城区例如北京五环内、上海外环内、以及广州天河、深圳南山等区域凭借各自的产业优势、配套优势带来更多人口流入，以高端产业、优质教育和医疗资源吸引更多潜在购买力，房价稳中有升的概率较大；而远郊区区域由于产业导入和配套更新变，房价可能长期平稳甚至小幅调整。

朱宁

上海交通大学上海高级金融学院金融学教授朱宁近日表示为，当前房价还有进一步调整的空间和时间 。“ 偏乐观的说法是我们在逐渐进入整个市场底部的区域，但是还没有达到真正的底部。 ”

他进一步分析指出，一些 三四线城市的房价下降幅度在收窄，但成交量和流动性在快速枯竭 ；而一线城市的二手房市场调整幅度在加大。去年9月份，他在受访时曾表示，“未来3~5年，仍将是房市筑底的过程，预计要再调整20%~30%左右”。