近日，深圳一单价超10万元豪宅项目的部分业主向记者反映，开发商在未提前告知业主的情况下，对房屋幕墙玻璃颜色及供应商进行了调整。业主同时指出，项目大门公共区域的设计、石材选用与此前宣传存在差异，且多项承诺整改事项尚未落实，一系列问题引发业主强烈不满。

1月12日下午，南都・湾财社记者前往位于前海妈湾的湾啟紫荆府项目实地走访。记者在现场看到，项目仍处于施工阶段。值得注意的是，建筑外立面大部分玻璃及铝板已被白色涂料覆盖。“3至4楼的实体样板间采用的是偏灰色玻璃搭配银色铝格栅，但项目批量安装的玻璃颜色却变为蓝色，与样板间存在明显差异，整体视觉效果也受到影响。”有业主告诉记者，在业主向开发商反馈上述问题后，项目方将外立面玻璃及铝板统一涂白。

相关客服人员在回复业主投诉时称，两种玻璃的核心功能一致，原先的品牌玻璃在公司前期项目使用过程中自爆率较高，目前样板房所用同品牌玻璃亦呈现不稳定性；而新更换的品牌产品质量更稳定，采购成本更高，可提供更优质的维保服务。

由于未公示两种玻璃的采购细节，客服人员的说法遭到业主质疑。针对外立面玻璃更换的原因，南都・湾财社记者日前到访湾啟紫荆府营销中心了解情况，但当日未见到相关负责人接受采访。记者随后向项目开发商深圳市前海蛇口启迪实业有限公司发送采访函，截至发稿前尚未获得回复。

业主投诉

开发商擅自更换幕墙玻璃，观感大打折扣

据了解，湾啟紫荆府位于深圳前海妈湾片区，定位为高端住宅，该项目于2024年底推出首批产品，销售备案均价达每平方米10万元以上。该项目的开发企业为深圳市前海蛇口启迪实业有限公司，层层拆解股权结构可见，其背后是国资巨头联手——由深圳市前海建设投资控股集团有限公司与深圳市招商前海实业发展有限公司各持股50%。

据业主介绍，该项目销售阶段以“铝板+玻璃幕墙”外立面为核心卖点，开发商曾明确告知业主“实地交付样板房是本项目房源交付标准的直观展示”。不少业主表示，正是因为参观了3-4楼的实体样板间，对偏灰色玻璃搭配银铝格栅的高端质感感到满意，才决定购买该楼盘。

然而，2026年初，部分业主路过项目现场时发现，批量安装的外立面玻璃颜色变为蓝色，与实体样板间的偏灰色玻璃存在显著差异。

样板间展示的玻璃幕墙。

新更换的玻璃，色调偏蓝。

“蓝色玻璃不仅视觉上不友好，还是低透材质，整体观感大打折扣。”业主直言，外立面是楼盘的核心品质体现，玻璃颜色的变更相当于改变了整个外立面风格，属于重大变更。

玻璃幕墙颜色可以看出明显差异。

除外立面玻璃问题外，业主还指出项目存在多项与宣传不符的情况。

其一，大门设计及石材选用与销售时PPT展示的样式差异较大，所用石材被业主质疑“不符合10万+单价楼盘定位，显得廉价”。此前业主向开发商反映后，开发商曾承诺2025年第四季度对大门进行整改，但后续又反悔，称要“等房子卖完后再处理”，至今整改仍未动工。

主入口效果图。

当前在建中的项目实拍图。

其二，园林、车库等公区尚未建设，业主仅能依据开盘时的宣传PPT了解相关规划，但开发商目前将这些宣传资料称为“过程稿”，拒绝承认其为正式承诺，业主迫切希望开发商公示园林景观细节；其三，目前正在建设中的车库及健身房样板间大面积采用涂料，业主认为这样的质感与高端楼盘的定位不匹配，要求开发商进行整改。

针对上述问题，业主明确提出三大诉求：一是外立面玻璃必须更换为与实体样板间一致的颜色；二是开发商需尽快落实大门整改承诺，明确具体整改日期并动工；三是公示园林景观细节，对车库等公区的涂料问题进行整改。

现场走访

外立面玻璃可直观看出差异，大部分被涂白

1月12日下午，南都·湾财社记者在湾啟紫荆府附近走访发现，项目正在建设阶段，在小区外可以明显看见已经安装的外立面玻璃和3-4楼展示的实体样板房的玻璃存在颜色差异。此外，3-4楼外立面采用的铝板颜色也与其他楼层的颜色不同。

值得一提的是，记者走访现场时还发现，该建筑外立面的大部分玻璃及铝板已被白色涂料覆盖。相关工作人员曾向业主解释，此举为施工保护措施，但这一说法遭到业主质疑。“周边其他在建项目从未有过将外立面涂白的情况，为何唯独我们项目要这么做？”有业主提出疑问。

那么两种玻璃的品质和价格是否有不同？开发商能否公示相应的采购内容？新建楼盘把外墙铝板和玻璃全部涂上白色的涂料是否正常？南都・湾财社记者前往湾啟紫荆府营销中心了解情况，但当日未见到相关负责人接受采访。记者随后向项目开发商深圳市前海蛇口启迪实业有限公司发送采访函，截至发稿前尚未获得回复。

客服回应

新更换玻璃产品质量更稳定，成本更高

造成这种差异的原因是什么？在一份业主向记者展示的聊天截图中可以看到，湾啟紫荆府客服就上述问题作出回应称：“近日项目业主向我司反映样板房与批量施工的幕墙玻璃颜色有差异，经核实具体情况如下：样板房幕墙玻璃厂家为‘旗滨’，因该品牌玻璃在我司前期项目使用过程中自爆率较高，且目前样板房所用同品牌玻璃亦呈现不稳定性（如自爆、直面与圆弧玻璃工艺处理不佳导致颜色偏绿等），故在湾啟紫荆府项目幕墙玻璃批量招采阶段，公司综合考量自爆率、颜色降绿效果、后续维保、产品工艺品质等因素，最终选定更具保障的‘信义’玻璃作为本项目最终玻璃供应商。”

客服进一步表示，信义玻璃产品质量更稳定，采购成本更高，可提供更优质的维保服务；玻璃规格方面，核心功能间同样采用三层中空夹胶Low-e玻璃，透光率、类型与样板间一致，均为低透型超白玻，“低透型玻璃的隐私性和遮阳效果更强，更改后的玻璃整体观感及协调性更佳”。

不过，业主们对客服的这一回应提出了明确质疑。“样板间的玻璃是原厂原片，Low-e膜更平整，使用年限更长，而现在批量安装的蓝色玻璃属于工程片，品质远达不到样板间玻璃的标准。”针对这一质疑记者也向项目开发商发函请求两种玻璃相关的细节参数，但截至发稿尚未得到回应。

值得注意的是，根据业主提供的1月13日下午多方沟通会议纪要显示，开发商已承认其工作人员在未进行公示且未征得业主同意的情况下，擅自更改了湾啟紫荆府外立面玻璃。开发商承诺将严格按照购房合同要求，将外立面整改回与1栋样板间一致的玻璃及铝板材质，并确保品质达标，未来交付标准也将以样板间为准。同时，开发商表示将尽快通过书面形式及实际行动落实拆除与更换工作。

此外，工程部负责人承诺，将于本周五（1月16日）前提供1栋样板间所使用的旗滨、信义等品牌玻璃的具体采购参数（包括型号、批次、规格等），以及样板间内电器、家具、门窗等所有交付物品的详细型号与参数清单。

针对1栋样板间玻璃突然被贴膜的情况，工程部解释称，此举系为防止焊接作业时产生的火花损坏玻璃，待施工结束后将及时移除。

律师解读

合同未约定，样板间也可作为交房依据

在商品房买卖合同中，若未以文字形式明确约定交付房屋须与实体样板间一致，实体样板间是否仍可作为业主主张权利的依据？广东华商律师事务所周争锋律师在接受记者采访时表示，在商品房买卖合同未以文字形式明确约定交付房屋须与实体样板间一致的情况下，实体样板间并非不能作为主张权利的依据。其法律性质及证明力需结合具体情形进行判断。

周争锋指出，根据《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”若开发商未就实际交付房屋与样板间是否存在差异作出说明，则法律直接推定其负有按样板间标准交付的义务，实体样板间所展示的装修、设备、材料（如玻璃颜色、质感）等具体标准，依法可构成确定交付标准的重要依据。

同时，依据《中华人民共和国民法典》第四百七十条，合同内容可通过多种方式约定，标的物质量是合同一般应包含的条款。实体样板间作为对房屋质量及装修、设备标准的可视化展示，若在销售过程中被反复、重点用作招徕和承诺手段，且购房者基于该展示形成明确信赖并作出购买决定，则其展示内容可能被认定为合同合意的一部分，或构成开发商的有效承诺。即便未写入书面合同，只要内容具体确定（如玻璃颜色、石材品种、装修工艺等），并对合同订立及房屋价格产生重大影响，依据相关司法解释精神，也可能被视为合同内容，开发商擅自变更可能构成违约。

那么，何种宣传资料算必须兑现的“要约”？购房者在买房时该怎么辨别是否具有法律约束力？周争锋进一步表示，判断宣传资料是否构成必须兑现的“要约”，需审查其内容是否具体确定、是否针对规划范围内事项、是否对购房决策和房价有重大影响。内容模糊或带有免责声明的，一般仅视为广告；但即便不构成要约，严重失实的宣传仍可能导致开发商承担欺诈或虚假宣传的法律责任。

为从根本上降低“货不对板”风险，周争锋建议购房者在签订商品房买卖合同时应采取主动、审慎的合约管理及证据固定策略：一是将关键交付标准书面化并入合同；二是在合同中明确约定单方变更的限制及违约后果；三是在销售全过程有意识地固定和保存所有形式的承诺证据，以最大限度降低法律风险。

采写/摄影：南都·湾财社记者 孙阳

部分图片为受访者供图。